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广州二手房卖家隐瞒房屋抵z押情况，过户前涂销了算违约吗？

下面这个案件中，卖家隐瞒了房屋同时存在银z行抵z押和个人抵z押两种抵z押的情况，买家认为自己受了欺骗，起诉解除合同。后卖家在合同约定的期限内涂销了全部抵z押。本案中，赔偿差价损失问律师，卖家认为买家未按合同约定时间付款构成违约，买家认为卖家隐瞒房屋抵z押情况构成违约，那么到底是谁构成违约呢?

律师解答：严格地说来，卖家只要在合同约定的期限内涂销了抵z押，就不构成违约，买家未按合同约定时间付款，构成违约。但法z院认为卖家未完全披露抵z押情况也存在过错，且房屋价格上涨卖家没有损失，遂判z决卖家只需退回定金，双方都不用承担违约责任。本律师注意到，近年法z院判z决的很多二手房买卖案件，终认定合同无法履行的过错在买家，但因房价上涨，合同解除卖家的损失已得到弥补而判z决买家不用承担违约责任，此种判z决为了社会和谐而直接取消了违约方的违约责任，这是法z院作为***司z法***的大局考虑，如果是通过仲裁，一般不会有这种情况，违约了就要承担违约责任。

判z决书节选：

关于合同解除后的责任承担问题。首先，如上所述，李某在《合同》签订时并无告知姚某涉案房屋已抵z押给个人存在不当，姚某亦已就此起诉要求李某返还其已***的定金，李某虽在姚某起诉后涂销抵z押，但姚某起诉后《合同》能否继续履行处于不确定状态，姚某在起诉后拒绝继续履行《合同》不能只归责于姚某一方。其次，在姚某起诉要求李某返还定金后，李某在2017年9月1日涂销涉案房屋的抵z押权并未超过《合同》约定的办理提前还贷的时间，姚某亦未举证证明涉案房屋的抵z押权被涂销后继续履行合同存在实质障碍，姚某拒绝继续履行合同亦有一定不当。后，虽李某主张因《合同》没有履行致使其在另行购房时产生额外支出，但上述支出并非姚某订立合同时预见到或者应当预见到的《合同》无法履行可能造成的损失，且涉案房屋所在区域的房价已实际上涨，李某的相关损失亦可得到一定弥补。综上，因姚某与李某双方对合同的解除均存在一定过错，合同解除后李某应向姚某退还姚某已***的定金800000元。因双方对于合同的解除均存在一定过错，姚某诉请李某***定金***、中介费、网签费及按揭费，并诉请合某公司承担连带责任依据不足，法z院不予支持；李某反诉要求没收定金800000元以及要求姚某赔偿借z款***、税费损失、中介费损失亦依据不足，法z院不予支持。

广州以房抵债的，起诉履行z房屋买卖合同可以吗？

张律师解答：不可以，法z院会驳回起诉。如下面这个案件，***人到期无法还款，***人起诉履行z房屋买卖合同，法z院释明后仍不肯变更诉z讼请求，法z院后驳回了其起诉，不过还好诉z讼费也全部退了。

判z决书节选：

法z院认为，何某起诉要求确认涉案的《存量房买卖合同》无效，由邝某返还涉案房屋及协助办理房屋涂销抵z押和过户手续，是针对房屋买卖合同的***关系来起诉主张权利。经查明，何某于2014年5月28日与欧某签订《借z款合同》，向欧某借z款909600元，并将名下的广州市海珠区江泰路39号X房房屋作抵z押担z保；之后，又办理公证委托书，***邱某有权办理涉案房屋的涂销抵z押登记手续及有权代为出售房屋；邱某根据该委托书，萝岗区咨询，再与邝某签订《存量房买卖合同》，将涉案房屋作价102万元转让给邝某。结合欧某所出具《收据》中“收到邝某***给我的，未成年子女房产出售咨询，之前垫付购买广州市海珠区江泰路39号606房的款项102万元”的内容，反映了上述房屋买卖合同的实际收益人是欧某的事实，据此，应认定上述《存量房买卖合同》是作为前面《借z款合同》的担z保，双方交易的基础关系是民间借z贷***关系。参照《z高人民z法z院关于审理民间借z贷案件适用***若干问题的规定》第二十四条第z一款“当事人以签订买卖合同作为民间借z贷合同的担z保，借z款到期后借z款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民z法z院应当按照民间借z贷***关系审理，并向当事人释明变更诉z讼请求。当事人拒绝变更的，人民z法z院裁定驳回起诉”的规定，本案何某理应针对民间借z贷***关系主张权利。现经本院释明后，何某仍然坚持原来的诉z讼请求，拒绝变更，据此，本案应驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉z讼法》第z一百五十四条第z一款第（三）项、《z高人民z法z院关于适用＜中华人民共和国民事诉z讼法gt;的解释》第二百零八条第三款的规定，一审裁定如下：驳回何某的起诉。本案一审案件受理费13980元退回给何某。

广州二手房买卖***中以共有人不知情不履行合同可行吗？

律师解答：如果房屋共有人真的不知情，不同意卖房，可以起诉撤销合同。但如果买家有足够的证据，证明共有人是知情且同意的，则可能判z决继续履行合同，违z法可能承担巨额违约责任。

判z决书节选：

本案李某主张刘某与敖某签订的《房地产买卖合同》因刘某没有处分权，合同无效，而敖某主张刘某出售涉案房屋时李某是知道的，合同有效，应继续履行，且出具微信及电话记录予以证实。根据电话记录显示，李某在与敖某的通话中并未提出刘某未经其许可、没有处分权而不同意履行合同，且其陈述实际于2017年3月十几号和刘某一起去交契税交资料以办理房地产权证，但只是以涉案房屋产权证未出为由要求解除合同，并按现时价格重新签订合同。为此，部分条款没约定咨询，从李某前述行为来看，本案敖某已举证证明李某知道刘某与敖某签订《房地产买卖合同》的事实，且未表示反对。故，一审法z院认定敖某有理由相信刘某签订合同行为是其与李某夫妻共同意思表示并无不妥，对李某主张本案刘某与李某所签订合同无效的意见，本院不予采纳。况且，根据刘某与敖某签订的《房地产买卖合同》第二十一条有关案涉房屋***在2017年7月1日之前不能正常办理的，买方有权要求解除合同的约定，买方敖某享有是否解除合同的选择权，在敖某不选择解除而选择继续履行合同的情况下，刘某、李某并不能以此拒绝履行。

综上所述，一审法z院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第z一百零七条以及《中华人民共和国民事诉z讼法》第六十四条、第z一百四十四条之规定，作出如下判z决：一、自本判z决生效之日起三日内，原告敖某代被告刘某、李某清偿欠第三人某银z行的***；二、原告敖某代被告刘某、李某清偿欠第三人某银z行的***后十日内，被告刘某、李某、第三人某中介有限公司、某银z行协助原告敖某办理广州市白云区××街××号房屋的涂销抵z押手续；三、上述涂销抵z押手续办理后十日内，原告敖某向被告刘某、李某***余下房款（1568000元扣减130000元定金及上述判z决第z一项代被告刘某、李某向第三人某银z行的***），被告刘某、李某协助原告敖某办理广州市白云区××街××号房屋的产权过户登记手续；四、自本判z决生效之日起五日内，被告刘某、李某向原告敖某赔偿律师费70000元；五、驳回原告敖某的其他诉z讼请求。如果未按本判z决指z定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉z讼法》第二百五十三条之规定，加倍***迟延履行期间的******。