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广州业主擅自改建房屋，***承重会被限制过户吗？

数年前，郑先生夫妇将自己的7套房屋进行大规模改建后用于酒楼经营。有关部门屡次要求郑先生夫妇将房屋***原状，但其始终无动于衷。如今，当他们打算将这些房产出售时发现，这些房屋已经被限制交易，在房地产登记簿备注栏中载明，因业主擅自改变房屋用途和结构，根据相关规定，限制上述房屋交易登记。当事人主张解除合同，应当以通知的方式告知对方，商品房买卖合同自通知到达对方时解除。

为顺利卖房，郑先生夫妇多次与房管局、房地产交易A中心等进行交涉，希望能解除限制。但有关部门表示要想解除限制必须将房屋***原状并经有资质的部门出具竣工验收报告和已完成整改的证明文件。可事实上，该幢房屋已很难***原状。郑先生夫妇认为，房管局的行为侵害了业主对合法财产的处分权利，遂提起行政，请求法A院撤销。《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。

庭审中，区房管局出示了房地办作出的《关于限制房产进行交易的请示》，其中认定郑先生夫妇擅自改变涉案房屋用途和损坏房屋承重结构，拟建议对上述房屋限制房地产交易。黄浦区房管局在收到上述请示后在次日批复同意房地办对房屋情况的认定和相关建议。房管局辩称，该份请示只是建议房产交易A中心限制房产交易，后的决定并不是该局所作，该局只是对房地办作出的认定予以确认。超容积率的“手段”主要有两种，一是楼宇加层，二是扩大单层面积。

法A院审理后认为，房地办经现场勘查，查明业主郑先生夫妇损坏房屋承重结构的违A法事实，遂作出《关于限制房产进行交易的请示》报请房管局。房管局根据相关规定作出批复同意，该行为是对业主损坏房屋承重结构作出的行政确认行为，该行为事实清楚，适用***正确。郑先生夫妇要求撤销被诉行政行为的请求缺乏事实和***依据，法A院不予支持。乙方（业主）认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。

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广州小区商品房哪些情况下土地证会迟迟办不出来？

土地证卡壳或延误主要有以下七种主要情况：

一、非A法联建。它主要是指有集体土地的村镇与开发商，以联建为名开发商品房建设项目。上述案例就属此类。***土地管理法第四十三条指出，除兴办乡镇企业、乡村公共设施和公益事业，以及村民建设住宅而使用集体土地外，任何单位和个人需使用土地的，必须依法申请使用国有土地。如果开发商在集体土地上建造商品房出售，购房者无法办出房A产证和土地证。这种房产的风险A大。律师在处理的房屋买卖***中，更多的是卖方违约，由于房价上涨，对原来的出卖价格不满意而拒绝履行合同，并采取多种方式获得额外利润。

二、未办用地审批手续。尽管在国有土地上进行开发，合作的一方出地，一方出钱，但如果未到土管部门办理用地审批等手续，也无法办出土地证。

三、开发商擅自扩大用地范围，审批出的只有一万平方米，实际建造却超标。土管部门在对楼盘进行土地复核验收时，会对其进行处罚，责令补缴土地出让金，如果开发商不缴纳，就会延误购房者办理土地证。

四、楼盘超容积率。比如说某楼盘占地2万平方米，***批出的容积率为2，即允许建造4万平方米建筑面积的房子，但开发商却建了4．5万平方米。因现在商品房好卖，这种现象比较普遍。超容积率的“手段”主要有两种，一是楼宇加层，二是扩大单层面积。

五、擅自改变土地用途。比如说，本来土地用途为工业用地，开发商却擅自在上面建造商品住宅出售。还有一种情况是，本来楼宇应全部是住宅，有的开发商为“实现利润A大化”，擅自将底楼住宅改建为商业用房出售，这种现象也较普遍。

六、楼盘用地移位。尽管它未增加房屋建筑面积，但与经批准的用地红线图不符，这种楼盘在土地复核验收时也会碰到麻烦。

七、作为***空间销售的地下室、地下车库等。它们可以办理产权证，但无法办理土地证。原因是它们的“占地”不属于土地使用权范畴，土地使用权只涉及地表；而地下的“占地”、使用是土地使用权以外的一种他项权利。

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广州房屋漏水的保修期从何时开算？

王女士买商品房后2年，家里就出现了漏水的情况，而且非常严重，开发商来维修过两次仍没有改善。而今年年初再去报修，物业给出的答复是“已经过了质保期”，虽然知道有质保期，但到底何时起何时终，让她摸不着头脑。

律师提醒，居民在买房时就要计算好自己房子的质保期到期时间，在房屋防水五年的质保期内，防水出现问题，一定要留好固定证据。拥有了固定证据，能够证明房屋漏水是五年质保期内损坏仍未修好，这样即便是过了五年质保期，居民还是可以找开发商协商，然后由开发商找施工方等进行维修。还有一种情况是，本来楼宇应全部是住宅，有的开发商为“实现利润***A大化”，擅自将底楼住宅改建为商业用房出售，这种现象也较普遍。

　　还有一个救济办法是投诉。房屋是有质保期的，房屋的防水质保期是五年，五年内老城区验收合格的房屋归开发商维修，质监站进行管理，如果开发商不维修，可以投诉到质监站。同时开发商还在建筑部门都留有质保金，如果开发商拖延维修，居民可以申请使用。而各开发区的房屋，则由开发区负责。对于五年质保期外的房屋漏水维修，则由物业或产权人自己负责。根据《中华人民共和国合同法》第A一百五十九条的规定，买受人应当按照约定的数额***价款。

房屋的质保期要从房子竣工验收合格之日算起，这是很多居民都不太了解的，很多居民只知道有问题找开发商，而开发商进行维修也草草了事。这样房子过了质保期，开发商更加理直气壮，告诉居民与开发商无关，居民需要找物业或者自己维修。对于房子的竣工验收合格日期，已经备案的房屋在市质监站就可以查阅到，而对于没有备案的房屋，查找起来相对要困难一些。广州买新房买商铺买二手房如何避风险防欺诈咨询律师广州小区商品房哪些情况下土地证会迟迟办不出来。

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