哪些情况能解除合同-广州花都区咨询-房屋买卖合同律师

广州天河区商品房买卖合同解除 买卖合同无效***律师

广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，哪些情况能解除合同，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，征v地***补偿***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州商品房买卖合同无效后，买家要***房屋使用费吗？

签订商品房买卖合同后，买受人取得了合同约定的房屋并利用该房屋从事经营活动，后商品房买卖合同因出卖人的原因被确认无效。那么，对占用期间的房屋应当***使用费吗，使用费应当按什么标准向房屋出卖人返还？

律师解答：商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后，广州花都区咨询，善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费。

商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，起诉逾期交房违约金咨询，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，开发商违约能退房吗，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。

通过以房抵债可以达到的目的吗？

根据***税务局相关规定，无论拍卖、变卖财产的行为是***人的自主行为，还是人c院实施的强制行为活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，“***人均应依法申报缴***款。”

　　“以房抵债”相比正常出售二手房，税收是否更少？对此，税务部门表示：单位或个人以房屋抵顶有关债x务，无论是经双方协商决定的，还是由法x院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主因减少了债x务也取得了经济利益，因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债x务的行为，实际上也按“销售不动产”税目征收营业税。除此之外，在此过程中还要缴纳个人所得税及契税。

广州商铺长期使用权买卖但不过户的合同有效吗？

实践中商铺的经营者为筹集c资金，将商铺的长期使用权（通常是超过20年以上的使用权，与经营者取得的土地使用权期限相同），以优惠的价格出售他人，并约定商铺由其统一出租经营管理，每年给予商铺买受人固定比例收益，但商铺房产仍登记在经营者名下，对商铺长期使用权购买合同是否有效？

律师解答：此协议属于保留所有权出卖使用权的买卖合同，出现所有权与使用权的分离，并非为***所禁止，应认定为有效。***对租赁期限规定长不得超过20年，超过部分无效，但没有规定使用权买卖的长期限，因此不影响合同的效力。但买受人购买的仅是使用权，而非所有权的完整权能，因此不能对抗所有人，如果所有权人解除合同，导致合同无法履行的。买受人只能主张损害赔偿。

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虽然虽然类***安置房交易受到限制，但在实际生活当中，由于***安置房与普通商品房之间通常存在着较大的差价，因而在民间已经形成了事实上的***安置房交易市场，甚至出现了批量收购此类房屋然后再转卖牟利的“”。虽然买卖双方先签订买卖合同、办理款项及房屋交接手续，五年后再办理房屋过户手续的做法并未违反***规定，属于合法行为;那么在这漫长的5年内，极有可能由于房价的上涨导致卖方在巨大利益面前违约，侵害买方的权益。

针对第二类***安置房，相比较而言就安全很多。但由于房屋属于不动产，我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但***另有规定的除外。所以说对于买方来说，买房的过程还不可以大意。买房需要注意***安置房是否取房屋权属证书，若没有的话，人c院一般会因争议房屋不具备权属证书而认定***安置房屋买卖合同无效。若有的话，就和普通的商品房买卖效力相当。除了这两种情况，还有第三种情况，就是买卖双方签订合同时***安置房屋不具备权属证书，但发生争议时该房屋已经领取了权属证书(包括可以领取而卖房人故意不去领取)的情形，这时法c院一般视为买卖行为有效，买方可以向法c院请求要求强制过户。

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