起诉租赁合同无效咨询服务至上

广州购买法z院拍卖的房屋后，居住的人不肯搬怎么办？

近几个月，我市陆续有住房进行拍卖，而且数量还不少，拍卖的房产价格往往比市场低10％~15%左右，因此引起了市民极大的兴趣。但与在市场上购买新房和二手房相比，参加拍卖会购买房产标的可能具有更多的不确定因素。

老人不肯搬，他该怎么办？

市民张某如愿以偿以比市场价要低近20%的价格竞拍获得了一套法z院处置的市区住宅，欢欢喜喜和家人前去接收房子时，却发现里面居然还住着老人。老人死活不肯搬迁，让张某有房却无法自用。鉴于老人上了年纪，执行人员也不宜采用强制手段，结果就这么僵持下来了。而张某在拍卖前并未仔细查阅资料和实地了解，事后发现后悔不已，只好找律师咨询。法z院认为，《***z高人民z法z院关于民事诉z讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉z讼请求所依据的事实或者反驳对方诉z讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

律师介绍，张某因对拍卖流程不甚了解，也未进行现场查看，对拍卖行提供的有关拍卖物的文件资料没有仔细查阅，便签署了有关文件，根据签署的内容，视为其已行使了查阅、了解拍卖物的权利，已知悉拍卖物的瑕疵，认可拍卖物的现状。张某向拍卖行主张拍卖物的瑕疵将缺乏足够证据支持，只能是向法z院起诉让其搬迁，住户若不搬便申请法z院强制执行。建议购买此类房屋之前，先聘请律师做一个房产情况调查，搞清楚因为什z么原因拍卖，现在房屋居住人的情况等后再决定是否购买。一般来说，通过法z院强制执行的标的产权都比较清晰，相对可以放心，而由单位或个人委托的就要查清。

广州佛山买法z院的拍卖房风险大，可以买***吗？

律师解答：可以

法z院拍卖的房屋，低于市场价，而且不限购，在大城市受追捧程度极高。但这类房屋也面临产权不清等诸多风险。如“轮候查封”、“产权不清”、“无/小产权”、“房产”等潜在风险，这可能会导致房产无过户。

2016年8月3日，z高院《关于院络司拍卖若干问题的规定》的发布，使络司拍卖成为近期关注的焦点。近日，国内首z家互联***“众安***”联合阿里巴巴旗下“闲鱼拍卖”推出******针对络司拍卖环节的***产品——“拍房交易保障险”，这也是国内***首z次嵌入司拍卖场景，为司拍卖房产的过户安全保驾护航。抵z押人将已抵z押的财产出租时，如果抵z押人未书面告知承租z人该财产已抵z押的，抵z押人对出租抵z押物造成承租z人的损失承担赔偿责任。

z高院的络司拍卖的规定，填补了该领域的空白。z高院执行局局长孟祥对此指出，络司拍卖作为强制执行程序中处置财产的一种新措施，对破z解“执行难”，及时、有效兑现债z权益等方面有着重要作用。

根据中国房地产报记者了解，目前在“司拍卖平台”参加司拍卖房产竞拍、且竞拍成的购房人，可通过“司拍卖平台”跳转至天猫众安***官z方旗舰店购买拍房交易保障险，需要提醒的是，购买期限为竞拍成后次日24时前。

根据司拍卖平台以往拍房的平均拍卖成交价，“拍房交易保障险”分为150万、300万、700万、1000万四档不同保额产品，众安***结合行业数据进行测算，制定合理费率，对应保费依次为1500元、3000元、5500元、8500元。购房人可根据拍卖房产的成交价自行选择不同保额投保。法官说法：依照“买卖不破租赁”的***规定，房屋所有权的转移在一定条件下不影响租赁合同的继续行使。

购买该***后，当被***人竞拍拍房成后无取得房z产证时，便可向***申请赔偿损失。赔付标准一般按照拍卖成交价赔偿，z高不超过保额。

律师提醒：记住买拍卖房的主要风险不是办不了房z产证，而是收楼难。房z产证一般在付款后两个月就会出，但是收楼的时间就不确定了，有时候甚至需要打一个腾房官司。不要误会了以为买了***就收楼也没问题了。

广州买拍卖房后，租客拿出长期租赁合同有效吗？

律师解答：如租赁合同不符合常理，则可认定为不存在租赁关系，起诉至法z院要求腾房即可。具体请当面咨询律师。

判z决书节选：

法z院认为：《物权法》第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。松某公司通过拍卖方式购得涉案房屋并办理了房屋的产权过户手续，取得涉案房屋的所有权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋现仍由赖某和朱某居住，因此，松某公司要求赖某和朱某腾空涉案房屋交还的诉z讼请求合理有据，法z院予以支持。律师解答：对于作伪z证妨碍诉z讼的行为，法z院可处以罚款及距离的处罚。

赖某抗辩其于2006年1月5日与谭某签订租赁合同，承租涉案房屋，租赁期限为30年，因此，不应向松某公司返还房屋。法z院认为，《z高人民z法z院关于民事诉z讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉z讼请求所依据的事实或者反驳对方诉z讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。赖某抗辩与谭某签订租赁合同，承租涉案房屋，仅提供了一份房屋租赁合同作为证据，且该合同仅约定了租赁期限和月租金金额，对于租金的***却没有明确，租期为30年，租金为1000元，且以赖某装修涉案房屋款项及向谭某借z款抵扣，根据日常生活法则，上述《房屋租赁合同》的签订及履行不符合常理，首先，按照广州市房地产租赁管理所发布的2015、2016年广州市房屋租金参考价，双方对涉案房屋约定租金远远低于市场租赁价格，其次，赖某未能提交其***装修款的证据，亦未提交任何有关其装修涉案房屋的证据。因此，赖某主张与谭某之间存在租赁关系，依据不足，对其抗辩意见，法z院不予采纳。因此，土地使用权和房屋所有权应一并拍卖，可分别评估土地使用权和房屋所有权的价值，确定总体价格及两者的价格比，对属于案外人的财产，将拍卖成交款按比例返还。

广州拍卖房***中如何证明是虚z假租赁合同？

律师解答：购买司z法拍卖房***中，经常可出现长期租赁合同，其中很多此类合同都是虚z假z的。那么，如何证明该租赁合同虚z假呢，可从以下五个方面判定当事人之间的租赁合同关系真伪：

其一，租金的***方式。

惯常租赁合同，用以居住之用的住房其***方式往往月付或者季度***，少量情形下可能存在按年度***的情形。而虚z假z的租赁合同，其租金的***虽然在合同上存在这种符合常理的外观，然而其却多有名无实，“承租z人”和“出租z人”多未发生真正的租金***关系。对于租金的***方式多采一次性***或分次大额***的方式，且多伴有租金不变的约定，显然不符合常理。如参与竞买人需联名竞买的，因淘宝网无法注册联名账户，联名竞买的竞买人须共同到法z院执行局办理共同出资参与拍卖申请和委托拍卖手续。

其二，占有情况。

虚z假租赁合同，往往无占有之实，多为房屋买卖设置阻碍而签订。占有作为房屋重要的用益权利，承租z人租而不占，租而不用，与常理相悖，虚z假租赁关系很容易戳穿。

其三，租赁期限。

临时倒签的租赁合同往往对于合同的这些主要条款约定较为简单，尤其是在租赁期限的起始期限上，因其意图阻却房屋或者对抗强制执行的非z法目的，其虚设的起始日期往往比合法的买卖合同签订之日或执行申请之日不会相差太久，因为非z法的“承租z人”及“出租z人”出于房屋占有情形及虚z假笔迹的顾虑，倘若签订一个较早的起始日期，其“承租z人”实际未占有房屋或占有房屋的期限与合同签订明显不符，相距久远有悖常理的漏洞便会暴露无疑。故而可结合占有情形综合判断。法z院确认上述款项到账后，将出具相应***文书并送达相关职能部门，再通知买受人（本人携带身z份证原件及复印件）到法z院办理有关手续。

其四，当事人权利的主张及义务的履行。

虚z假租赁合同下，租赁双方所签订合同多采用格式化的条款，不排除当事人临时拷贝了一份租赁合同用以应急之用。比如以惯常之习惯，租赁双方对于租赁房屋内设施的明细，其维护及修理***义务均会加以明确，而虚z假z的租赁合同因其用意不在占有使用，故而此项约定往往多会省略，故而在判定真实的租赁合同时，是否存在这些条款可作为重要的权衡因素。但罗某对占用涉案房屋的事实不予否认，至今仍未将该房屋交付给任某，于法无据，故任某要求罗某腾空及交还涉案房屋并***该房屋的使用费（从2018年1月10日（取得***之日）起至实际交付房屋之日止）的请求合法合理，一审法z院予以支持。

其五，“承租z人”与“出租z人”之间的关系。

因虚z假租赁合同之恶意，相互串z通之“承租双方”往往具备较为紧密的关系，若不具可信任性，则难以达到相互串z通以逃避***或规避执行之目的。故而，注意搜集“承租双方”关系暧昧的证据亦是有利于揭开其真实关系面纱的一个重要环节。

综上所述，当遭遇半路杀出的承租z人以租赁关系为箭牌欲阻却买受人收房房屋之时，以上五个方面，不妨仔细推敲，搜集相关证据，以期揭开虚z假租赁合同之面纱。