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广东村民私自换地后改变土地用途建房，协议无效

王某为扩建房屋，私自与李某达成协议换房，后李某反悔想要回土地，协商不成便诉至法z院，法z院认定协议无效，判z决王某于判z决书生效后6个月内复耕后返还于李某。

律师讲法：

我国《农村土地承包法》第37条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”该法第33条款规定：“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。三是之前已承包土地的7户，这次享有承包优先权，如果未获得承包权，其青苗补偿由村集体负责与新承包户协调解决。”《农村土地承包经营权流转管理办法》2条也规定：“受让方应当依照有关***、***的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。”即承包方之间互换土地的，首先应当签订书面合同。其次，书面合同签订后，合同双方还应当向发包方即村委会备案。再次，土地互换后不能改变土地所有权的性质和土地的农业用途。

本案中，王某与李某的承包地块临时互换使用，虽经双方协商一致，但既没签订书面合同，也没经李庄村委会备案，因此，他们的口头互换协议存在***瑕疵。同时，在互换之后，王某私自改变土地用途，在本属于耕地的置换土地上建房更是违反了***的禁止性规定。由本集体经济***以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。因此，被告王某应当将该土地复耕后，返还给原告李某。

广东村民外出做生意回村后可以要回邻居代耕的土地吗？

俞某全家外出做生意时，将其承包地交给同村村民许某夫妇代为耕种，并口头约定可随时收回。2004 年，俞某回乡后向许某夫妇索要这块耕地，但许某夫妇认为自己耕种这块土地多年，土地承包关系早已发生改变，所以拒绝了俞某的要求。处理一是B村村集体与承包农户的口头协议及协议内容违反了《农村土地承包法》“未经依法批准不准将承包地用于非农建设。无奈之下，俞某将许某夫妇告上法庭，要求他们立即退还耕地。法z院审理后，依法支持了俞某的诉z讼请求。

我国《农村土地承包法》规定，耕地的承包期限为30 年，承包期内发包方不得收回或随意调整承包地。通过家庭承包取得的土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，流转的主体是承包方，承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。（五）以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包。承包方如有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户(双方应签订书面合同)，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方同发包方在该土地上的承包关系即行终止。

　　本案中，俞某依法取得了争议土地的承包经营权，因生意繁忙无暇耕种而将承包地临时交给许某夫妇代为耕种，原、被告之间土地承包经营权的流转属于临时代耕性质，而非经发包方同意后的正式转让，俞某仍是该块土地的承包方，被告许某夫妇与发包方之间并没有形成新的承包关系。但已报***人大常z委会、国z务院备案的地方性***、自治条例和单行条例、地方***规章对土地补偿费在农村集体经济***内部的分配办法另有规定的除外。许某夫妇虽因此取得了该块土地的耕种、收益的权利，但这种权利只是临时的，原告俞某可以随时收回。

法z院正是基于以上原因，判z决支持原告要求返还土地承包经营权的请求的。如果原、被告双方签订了土地承包权转让书面合同，并经发包方，即农村集体经济***的同意，土地的承包关系就会发生转变，原告也就无权要回承包经营权了。

村民小组有诉z讼主体资格吗？

律师解答：需要按照民主议定程序选出组长，再由组长作为负责人提起诉z讼，此种情况下村民小组就有诉z讼主体资格。法z院经审理认为，依据《中华人民共和国物权法》之规定，将土地承包经营权采取转让方式流转，不得将承包地用于非农建设。如下面这个案件，王某等人代表小组起诉后，法z院让其提交村民小组负责人的身份等相关材料，但王某未提供，终法z院以其无法证明自己是负责人，无权以村民小组的名义提起诉z讼为由驳回了其起诉。

判z决书节选：

本院认为，本案的审理***为王某等六人是否有权代表上诉人提起诉z讼。《z高人民z法z院关于村民小组诉z讼权利如何行使的复函》（[2006]民立他字第23号）答复：“遵化市小厂乡头道城村第三村民小组（以下简称第三村民小组）可以作为民事诉z讼当事人。以第三村民小组为当事人的诉z讼应以小组长作为主要负责人提起。小组长以村民小组的名义起诉和行使诉z讼权利应当参照《中华人民共和国村民委z员会***法》第十七条履行民主议定程序”。（1）由用地单位和个人向市、县人民政z府土地行政主管部门提出变更登记申请，填写申请书，交验有关变更土地***。《中华人民共和国村民委z员会***法》第二十八条第二款规定：“村民小组组长由村民小组会议推选。村民小组组长任期与村民委z员会的任期相同，可以连选连任”。据此本案上诉人第四村民小组作为当事人参加诉z讼应以小组长为主要负责人提起。原审中王某等六人以诉z讼代表人的身份代表第四村民小组提起诉z讼，被上诉人周某对王某等六人的诉z讼主体资格提出异议后，原审法z院限王某等六人于7日内提供第四村民小组负责人的身份等相关材料，但在规定的期限内王某等六人均未提交其为第四村民小组的负责人的相关证明材料。因此，原审法z院以王某等六人均不是第四村民小组负责人，均无权以第四村民小组的名义提起诉z讼为由，依据《z高人民z法z院关于适用﹤中华人民共和国行政诉z讼法﹥若干问题的解释》第三条第z一款第（四）项、第二款之规定，裁定驳回第四村民小组的起诉，并无不当。

土地合同***中，守约方能要求继续履行合同吗？

律师解答：当继续履行也不能实现合同目的时，法z院一般不会支持继续履行合同，而会判解除合同，违约方承担违约责任。如下面这个土地承包合同***案件，承包人承包土地后经营不善，要求解除合同。前款所称的第三人，请求受益方补偿其在承包地上的合理投入的，应予支持。发包人起诉继续履行合同，法z院认为继续履行合同不利于双方的权益，判z决解除合同。

判z决书节选：

本案争议焦点三为违约方要求解除合同是否可予支持的问题。诉z讼中，蔡某表示，其承包案涉土地后并未对土地进行开发使用，明确表示不同意继续履行合同，陈某则坚持要求蔡某继续履行合同至合同期限截止。《合同法》第z一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王某与李某的承包地块临时互换使用，虽经双方协商一致，但既没签订书面合同，也没经李庄村委会备案，因此，他们的口头互换协议存在***瑕疵。”从本条规定看，当违约情况发生时，如果继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者***违约金，更有利于实现合同目的，则应首先选择要求违约方继续履行合同。但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。《合同法》第z一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱***或者履行非金钱***不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：本案中，违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，且双方承包合同至2024年12月30日才到期，无法强制其在剩余的期限内持续履行合同，法z院从衡平双方当事人利益受损状况和长远利益考虑，遵循公平和诚实***原则，故允许违约方蔡某解除合同，双方之间的耕地承包合同自本判z决作出之日起解除。陈某可据此向蔡某主张赔偿损失，但其经法z院释明后，明确表示不要求法z院在本案中处理蔡某的违约责任，故法z院对此不做调处。