不服法z院评估结果咨询价格合理 宅基地赠予合同律师

广州海珠区黄埔区荔湾区农村宅基地房买卖***律师

广州如何区分宅基地买卖合同是否有效，怎么判断？

律师您好。我想咨询一下，我们家几代人都住在城市，有城市户A口，但是现在城市污染太严重，我们家商量了一下，决定到农村和一农村朋友买地，正在商量农村宅基地买卖合同。但是不知道是否有效。如果不是本村村民，虽经双方同意，但未有约定，事后也未协商一致，则房屋所有权仍归原所有人，对改建、扩建的费用，由房屋所有权人折价补偿。想请教一下，哪些宅基地买卖合同是有效的，哪些是无效的，怎么区分呢？

律师解答：您好，宅基地买卖合同是否有效，应分情况来看待。一般来讲，法Z院认定宅基地买卖合同是否有效，主要会考虑以下几方面内容：

1、***、***、部门规章和政策；

2、卖房人的现有居住条件；

3、该房产项下的土地使用权性质；

4、房产交付的实际情况；

5、不是同一个集体经济***的成员。

结合上述所列的要件，我们再来分析以下具体的买卖合同有效性问题。

1、对于城镇居民购买宅基地的买卖合同来说，因为******已有明确规定，此种情况下的宅基地买卖合同违反了***的强制性规定，因此，该买卖合同是无效的；

2、对于同一个集体经济***成员之间的房屋买卖行为，因为集体成员本身就是该集体的一员，对于该房屋下的土地使用权本身从宏观上就享有，因此不应该使用《中华人民共和国物权法》的相关规定，只要是同一个集体经济***的成员之间的购买行为，都应该认定买卖合同有效。答：根据《土地管理法》规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决。

根据您所提供的情况，因为您家都是有城镇居民，属于第Z一种情况，因而不能购买农村宅基地，即便签订了合同，也是无效的。以上就是我对您问题的解答，希望能对您有所帮助。

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广州农村宅基地买卖***律师农村房屋合建赠与合同律师

广东省农村宅基地房买卖合同是不是一律无效？

律师解答：不是的，时间比较久远的，一般买卖超过十年以上的，法官可以根据自由裁量权认定合同有效。

对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实***，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。而目前有关土地管理***关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，因土地升值、***补偿等原因主张合同无效，违反了诚实***原则。房屋所有权的变动，必须报请县级人民Z***房屋管理部门进行变更登记。因此如确认此类合同无效，将严重损害社会的公序良俗和诚实***的社会根基，违反诚实***的卖房者获益，而遵守诚实***的买房者却蒙受损失，卖方赢得了却要承担高额的缔约过失赔偿责任，而买方获得了赔偿却要面临腾房搬迁。

　　在我国房屋被赋予了很多社会意义，房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变，在感情上难以接受。并且大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并***了房款，很多办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。2001年11月，该房屋被划入***范围内，王先生因此获得***补偿款18。因此，需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无翻建、是否具备腾房条件等。

在实践中要全Z面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或***、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。对于出卖人因土地升值或***补偿利益，而恶意主张合同无效的情形，应确认房屋买卖合同有效。但农民在取得宅基地使用权之后，作为使用权人，有长期使用宅基地的权利，可以在宅基地上建造房屋和厕所等建筑物，也可以在房前屋后的宅基地上种植树木。要以“有利于妥善解决Z***、有利于规范交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果，以实现裁判的***效果和社会效果有机统一。

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