广州黄埔区咨询-一手楼买卖合同律师-违约金过高咨询

广州白云区打房产买卖官司厉害的律师事务所

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广州城镇户A口的子女能继续农村的宅基地房吗？

问：家里有***成立前******发的老地契，土地房产所有权人是父亲。1987年土地清查时，确定该宗地为农民集体所有。但是没有对土地使用权人进行登记发证。现在房屋所有权人去世，子女都是城镇户A口，一直在此房居住，子女是否能继承土地及房产?老地契是否还有效?

答：本案涉及老地契效力问题及城镇居民能否办理宅基地使用权变更登记。

《A高人A院对土地证与老红契效力问题的解答》(法行字6242号)中答复，依照《土地改革法》第三十条“土地改革完成后，由人民A***发给土地所有证……土地制度改革以前的土地契约，均已作废”。该解答已明确，***成立前发的老地契已经没有***效力。

按照《国土A资源部、***农村工作***小组办公室、财政A部、农业A部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号)文件规定，对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡(镇)人民A***审核，报县级人民A***审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。

依据上述政策规定，宅基地使用权经公告无异议的，可以给父亲发放集体建设用地使用权证。父亲去世后，按照继承关系可以给子女办理土地使用权变更登记，且在记事栏进行备注说明即可。

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虽然虽然类***安置房交易受到限制，但在实际生活当中，由于***安置房与普通商品房之间通常存在着较大的差价，因而在民间已经形成了事实上的***安置房交易市场，甚至出现了批量收购此类房屋然后再转卖牟利的“”。虽然买卖双方先签订买卖合同、办理款项及房屋交接手续，五年后再办理房屋过户手续的做法并未违反***规定，车位买卖***咨询，属于合法行为;那么在这漫长的5年内，极有可能由于房价的上涨导致卖方在巨大利益面前违约，侵害买方的权益。

针对第二类***安置房，相比较而言就安全很多。但由于房屋属于不动产，我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但***另有规定的除外。所以说对于买方来说，违约金过高咨询，买房的过程还不可以大意。买房需要注意***安置房是否取房屋权属证书，若没有的话，广州黄埔区咨询，人c院一般会因争议房屋不具备权属证书而认定***安置房屋买卖合同无效。若有的话，就和普通的商品房买卖效力相当。除了这两种情况，还有第三种情况，就是买卖双方签订合同时***安置房屋不具备权属证书，但发生争议时该房屋已经领取了权属证书(包括可以领取而卖房人故意不去领取)的情形，这时法c院一般视为买卖行为有效，买方可以向法c院请求要求强制过户。

广州请求法A院降低违约金就表示承认自己违约了吗？

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1、请求法A院降低违约金就表示承认自己违约了吗？

咨询电话：18078803465（张静），律师解答：根据***及解释的规定，法A院不会主动审查违约金是否过高或过低，也不会主动调整违约金，而是由一方当事人提出主张后才加以审查、调整违约金，就如时效问题一样。很多当事人由于对***的不了解，害怕提出减少违约金的请求就等于认可自己违约的事实，因此不敢提出。实际上这一担心完全是不必要的，法A院不会因为当事人提出了违约金过高的抗辩就认定当事人肯定违约，二者之间没有必然联系。

2、违约金多高算过高？

A高人A院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人A院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实***原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第z一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。这就要求应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。

3、违约金过高法A院降低有标准吗？

根据A高人A院《关于审理买卖合同***案件适用***问题的解释》第二十四条第四款的规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人A院可以中国人z民***同期同类人民z币贷z款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。逾期付款损失可以中国人z民***同期同类人民z币贷z款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。