违约责任认定咨询承诺守信

通过以房抵债可以达到的目的吗？

根据***税务局相关规定，无论拍卖、变卖财产的行为是***人的自主行为，还是人c院实施的强制行为活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，“***人均应依法申报缴***款。”

　　“以房抵债”相比正常出售二手房，税收是否更少？对此，税务部门表示：单位或个人以房屋抵顶有关债x务，无论是经双方协商决定的，还是由法x院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主因减少了债x务也取得了经济利益，因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债x务的行为，实际上也按“销售不动产”税目征收营业税。除此之外，在此过程中还要缴纳个人所得税及契税。根据规定，对于个人无偿赠予不动产行为，应对受赠人全额征收契税，契税缴纳标准为总房价的3%。

广州商铺长期使用权买卖但不过户的合同有效吗？

实践中商铺的经营者为筹集c资金，将商铺的长期使用权（通常是超过20年以上的使用权，与经营者取得的土地使用权期限相同），以优惠的价格出售他人，并约定商铺由其统一出租经营管理，每年给予商铺买受人固定比例收益，但商铺房产仍登记在经营者名下，对商铺长期使用权购买合同是否有效？另一种观点认为，合同法仅规定只有当事人申请对违约金调整时，法A院才予以调整。

律师解答：此协议属于保留所有权出卖使用权的买卖合同，出现所有权与使用权的分离，并非为***所禁止，应认定为有效。***对租赁期限规定长不得超过20年，超过部分无效，但没有规定使用权买卖的长期限，因此不影响合同的效力。在3月初推出的新版《不动产权证书》上，明确设置了“使用期限”一项，引起了广泛关注。但买受人购买的仅是使用权，而非所有权的完整权能，因此不能对抗所有人，如果所有权人解除合同，导致合同无法履行的。买受人只能主张损害赔偿。

广州请求法A院降低违约金就表示承认自己违约了吗？

广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，征A地***补偿***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

1、请求法A院降低违约金就表示承认自己违约了吗？

咨询电话：18078803465（张静），律师解答：根据***及解释的规定，法A院不会主动审查违约金是否过高或过低，也不会主动调整违约金，而是由一方当事人提出主张后才加以审查、调整违约金，就如时效问题一样。很多当事人由于对***的不了解，害怕提出减少违约金的请求就等于认可自己违约的事实，因此不敢提出。如果房主缺乏诚信，或者房产价格持续上升，房主完全可能“一房两卖”或者毁约。实际上这一担心完全是不必要的，法A院不会因为当事人提出了违约金过高的抗辩就认定当事人肯定违约，二者之间没有必然联系。

2、违约金多高算过高？

A高人A院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人A院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实***原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第z一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。若卖方明知房屋不能办理z***贷z款却隐瞒这一事实，买方***终不能办理z***贷z款，导致购房目的不能实现，则买方有权解除购房合同。这就要求应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。

3、违约金过高法A院降低有标准吗？

根据A高人A院《关于审理买卖合同***案件适用***问题的解释》第二十四条第四款的规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人A院可以中国人z民***同期同类人民z币贷z款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。实践中，买受人受领房屋前发现房屋存在各种质量问题而拒收房屋引发的***比比皆是。逾期付款损失可以中国人z民***同期同类人民z币贷z款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。

广州二手房买卖中网签合同与之前的合同约定不一致怎么办？

所谓网签，就是房屋交易双方签订合同后，到房地产相关相关部门进行备案，并在网上予以公布，用户可以根据网签号对合同进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”的情况发生。若买方明知房屋不能办理z***贷z款，依然签订购房合同，则其应当自行承担签订合同后可能面临的不利后果，即在不能办理z***贷z款时仍应当依约按时***足额购房款给卖方。根据目前房屋交易的流程，网签是办理房屋过户的前提条件，但是网签与否并不会对房屋买卖双方已经签订的买卖合同效力产生影响;如果已经签订网签合同，而网签合同的约定与双方之前签订的合同约定不一致，一般以对外公示的网签合同为准。

《房屋买卖协议》系买方、卖方及中介三方签订的书面合同，其上有三方的签字盖章，协议具备房屋坐落、价格、付款方式、交房手续、履行期限、中介费用等主要条款，合同已经成立。该《房屋买卖协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反***规定，合法有效，各方当事人应当按约履行。案情摘要吴某购买了两套商品房，同时郑某与吴某签订协议，内容为吴某购买的2套住房实际为郑某所有，因郑某无户A口不具备购买条件，以吴某名义购买，实际付款人是郑某，吴某对房屋不享有权利也不承担风险。网签时房地产主管部门为了维护房屋买卖市场秩序，要求双方将签订的房屋买卖合同予以公示，系物权转移的程序，并非合同生效的必要条件，网签与否并不影响合同的效力。

广州欠缴物业费的时效如何计算？

徐先生因5年未交物业费被物业公司起诉至法A院，徐先生辩称，时效为2年，前面3年的物业费已过时效。法A院经审理认为，徐先生同意***二年的物业服务费，应视为徐先生对物业公司提供物业服务事实的认可；物业公司提供物业服务处于持续性状态，同时通过邮寄信件方式，表明物业公司并未放弃主张相应权利。土地使用权是有期限的，根据项目的立项不同，租用土地的周期也不同，住宅70年，办公/公建50年，商业/工业40年。因此徐先生的请求不能得到法A院支持。

律师讲法：本案争议焦点是双方间的物业服务费之债z务履行是否超过时效。A高人A院《关于审理民事案件适用时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债z务分期履行的，时效期间从后一期履行期限届满之日起计算。一种观点认为，合同法虽未规定法A院可以主动对过高的违约金予以调整但也未明确禁止，因此，当违约金过分高于对方的损失时，即使当事人没有提出申请，法A院从公平原则出发也应主动予以调整。”按照物业服务合同，徐先生给物业服务费的方式为分期履行，这使得各期物业服务费的***具备一定的***性，但该***性不足以否认物业服务费这一债z务的整体性。从每一期物业费的债z务履行期限届满日起分别计算时效，不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债z权人因担心其债z权超过时效而频繁主张权利，动摇了双方之间的合同基础，也背离了时效制度的价值目标。

前3年，物业公司以信函方式向徐先生催交物业服务费；此后亦一直在为诉争房屋实际提供物业服务，双方间的债z权债z务关系处于连续状态，因此纵观全案，物业公司未怠于行使权利。徐先生认为本案已经超过时效，并无***依据。

时效制度存在的初衷，是为了禁止权利滥用，维护交易秩序稳定。业主向物业服务企业依约***物业服务费，是业主根据物业服务合同所承担的主要义务，目前较多的做法是按年***。根据相关***及政策的规定，一般可以将***安置房屋分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中***商品房。如果物业服务合同为一年一签，那么一份合同确定的付款期可能成为一个时效的起算点：如果物业服务合同是两年一签甚至多年一签，那么时效起算时间就不是以每一付款期为起点***计算，而是将多次付款行为视作一个整体，从后一期开始计算。按期***物业费，体现的是业主一方对物业服务协议和物业服务工作的尊重，能够彰显业主诚信负责的态度，是小区可续治理过程中的重要一端。