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广州二手房买卖***律师 一房二卖房A产证争议***咨询

广州一房多卖***中如何确定房屋归属？

　　（一）已办理房屋过户登记手续的，房产归登记的买受人所有。

　　根据《物权法》第九条第A一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但***另有规定的除外。”这说明，在商品房买卖合同合法有效的前提下，只有所售房屋经过登记，房屋所有权才发生改变。所以，数个买受人中，谁办理了商品房过户登记手续，***就认定谁取得了该房屋的所有权。

　　（二）买受人均未办理商品房过户登记手续的，归已经办理商品房预告登记手续的买受人所有。

　　《物权法》第二十条第A一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处理该不动产的，不发生物权效力。”这说明，不动产预告登记具有公示与公信效力，能够维护交易安全和正常的交易秩序，会得到***支持，以确保依法办理了房屋预告登记手续的商品房买卖合同的完全履行。

　　（三）既未办理产权登记，又未办理预告登记的，归已合法占有房屋的买受人所有。

　　虽然根据我国物权***定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为标准，交付使用并不具有所有权转移的意义，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的作用。在实践中，双方当事人一般在合同约定以出卖人交钥匙的时间作为其向买受人交付使用房屋的时间。

　　（四）均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有争议房屋的，归***房屋价款的买受人所有。

　　***无相关规定，但是，由于***对价是房屋买卖合同履行行为，因此，已经***房屋价款，履行了自己的合同义务的买受人，要求对方当事人相应履行合同义务的要求，网签合同与三方合同不一致咨询，理应得到支持，这样才能A大限度地维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，维护合同当事人的合法利益。

　　（五）如果上述情况均未发生，归签约在先的买受人所有。

据公平、诚实***的民事行为的基本原则，签约在先的合同成立在先，理应得到优先保护。

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广州买新房买商铺买二手房如何避风险防欺诈咨询律师

广州就只有预售合同的商品房签订的买卖合同有效吗？

咨询：我前段时间买了套房子，房东只签了商品房预售合同，还没有房A产证，因此我们也没法过户。想不到后面房价上涨，房东竟以只有预售合同，没有产权证的房子不能买卖，就此签订的房屋买卖合同是无效合同为由诉至法A院，要求确认合同无效，请问是这样吗？

律师解答：你遇到的问题确实比较棘手，你与房东签订的所谓房屋买卖合同虽然不至于认定无效，但履行却是非常困难的。

从***性质来分析，要进屋产权的买卖交易，前提条件应该是房屋产权的存在，即房东已经取得该房屋的产权证。目前该房屋产权尚未取得，因此所谓的房屋买卖合同关系尚未生效。但这“尚未生效”，跟无效还是有本质的区别。依据合同法的规定，无效的情形，通常是交易本身违背***的精神，而目前的状态仅是生效的条件尚未达成。

因此，通常情况下，萝岗区咨询，***上不会认定该合同无效，而是认定双方构成了一个房屋买卖预约***关系，即双方预约在条件成就的情况下进行约定条件的房屋买卖。在条件尚未达成的情况下，任何一方均不得擅自解除该预约关系，除非对方存在严重的违约行为等。

由此可见，房东现在试图以未办理产权证为由请求确认合同无效，可能难被法A院支持。但同时，你想实现房屋买卖的愿望，恐怕也不太容易。要具体分析房屋产权证无法办理的原因，如果因土地出让金、规划、竣工验收等问题导致该房屋无法取得大产证(初始登记)，那么房东想在短期内取得房屋产权几无可能。倘若合同中有关于业主未能如期取得产权的处理方案甚至违约责任，可以依据合同处理。因此，建议购房者对房屋产权证办理的期限进行明确约定，并对办理或拒绝办理房屋产权证的后果进行约定，以减少双方的分歧，避免交易风险。

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广州二手房买卖合同律师 房价上涨增值分割***

广州买房没有签房产买卖合同，房价上涨之后房子归谁？

裁判要旨：

相互负有对等给付义务的合同双方，均既不履行自己的给付义务，又怠于催告对方履行，形成合同长期履行僵局。到起诉之时，由于情况的变化，合同不论是继续履行还是解除，都可能导致利益严重失衡。此时应当区分具体情况，慎重考虑适用情势变更规则，以在化解僵局的同时维持利益平衡。

案情“

原告与被告为亲戚关系，原先关系较为和睦。系争房屋为被告所有。被告提供系争房屋给原告居住。不久，原告提出购买系争房屋，原、被告双方遂达成口头协议，由原告出资27万元购买系争房屋，但未就交易细节作其他任何约定。后原告***了房款15万元，被告出具了收条。此后，系争房屋由原告与家人实际居住至今，但剩余房款12万元始终未***，双方也未办理产权过户手续。在房价持续上涨的情况下，被告从2006年起提出对房屋重新议价，双方在数年中多次协商价位，一般违约根本违约咨询，但均未达成一致。到2013年，原告向法A院提起了，要求继续履行原定购房协议，被告则提出反诉，要求解除购房协议，除非原告同意参考当前房价再***房款83万元。本案审理中，双方均无法提供证据证明是对方违约在先。经查，系争房屋在2013年的市场价已达到160万元以上。

裁判：

法A院经审理后认为，原、被告于2002年口头达成系争房屋的买卖合同，本应按约履行。但原告仅***了部分房款15万元，尚有12万元余款未***；被告也仅交付了房屋，未配合原告办理过户手续。鉴于无证据证明双方在口头约定时明确了***余款与办理过户的时间和先后顺序，双方均有同时履行抗辩权，无法确定系其中一方违约在先。在过去十年时间中，系争房屋的买卖合同始终未能完全履行，同时也并未解除，双方都可以通过***途径尽早解决AA***，却始终僵持直至本案。在此期间，市场房价持续上涨，与2002年相比已发生了巨大变化，显然不是原、被告双方在口头缔约之时所能预料。如果继续按照2002年约定的房价履行合同，将对双方造成明显的利益失衡。而双方显然都已意识到这一点，才会多次对重新约定房价进行磋商。因此，法A院认为被告有权要求对房价进行调整。根据本案实际情况，考虑系争房屋当前的市场价、原告已付房款的比例，以及原定房价中的亲情因素，可酌情确定原告还应***的房款余款为53万元。双方之间就系争房屋的买卖合同应在依法调整房价后继续履行。被告应在原告***房款的同时，协助其办理过户手续，将系争房屋登记到原告名下，相关税费由双方依法负担。据此，法A院作出如下：一、原告应于本生效之日起10日内***被告购房余款53万元；二、被告应于本生效之日起10日内协助原告办理过户手续，将该房屋登记到原告名下。

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