广州黄埔区唯z一房产拍卖咨询择优推荐,起诉租赁合同无效律师

广州买法z院拍卖房要注意哪些问题?

　　律师解答：担心房子“货不对板”?准备工作一定要做足。拍卖信息通常通过媒体公告进行发布，***人***z院资产网也会有相关汇总。

　　找到“心水”房子后，一定要到现场看房，了解房屋产权使用年限、房屋质量、原业主是否迁出、租赁是否到期等。曾有市民在房产过户后碰到原业主拒不执行的情况，虽然后可通过法z院强制实行来维护购房者权益，但过程比较麻烦。此外，竞拍前要了解房屋是否存在费用拖欠情况，如税费、土地出让费、物业管理费、水电费等，这部分费用在拍卖前并不会公布，终由购房者承担。只是考虑到还有房屋占有使用费的强制执行问题，如果多几个被告就更容易执行到使用费，详情请当面咨询律师。

　　想知道房子笋不笋，光看起拍价还不行。拍下一套房产，购房者除了要承担拍卖价外，还要算上二手房税费、拍卖行佣金和其他欠费。其中，二手房税费包括1.5%的契税，房产未满5年需交5.5%营业税、交增值部分20%个人所得税;佣金费一般按拍卖价的5%~10%算;其他费用指房屋之前欠下的物管费、水电费等。有些房产如果以前没有过户，还要缴交两次过户费用。此种情况也可起诉腾房，既然产权人已经变更，其亲友无权再使用房屋。

广州司z法拍卖中伪z造假z的租赁合同有什么后果？

律师解答：对于作伪z证妨碍诉z讼的行为，法z院可处以罚款及距离的处罚。

案例：

唐某向某银z行申请贷z款，以自己的门面房作抵z押。后因无法还款，房屋被拍卖。

拍卖过程中，案外人张某作为执行异议申请人向法z院提出执行异议，请求解除对抵z押产物的查封，并停止拍卖。张某的理由是，唐某在借z款前已将该抵z押房产租赁给了张某，租赁期限为18年，并已***租金45万元，目前，合同尚未到期，法z院拍卖该房屋不能影响租赁合同继续履行，且张某作为承租z人依法享有房屋转让的优先购买权。房z产证一般在付款后两个月就会出，但是收楼的时间就不确定了，有时候甚至需要打一个腾房官司。

　　法官在审查执行异议案的过程中，发现该租赁合同的租赁期限长，而且一次性***租金45万元也不符合常理。于是，法官与张某进行充分的沟通，并告知作伪z证的***后果，张某当庭承认作为提起执行异议的证据的该份租赁合同是不真实的，是唐某为了规避执行而故意为之，真实的租赁合同是抵z押之后签订的。鉴于张某主动承认错误，法庭当庭对其予以训诫，未追究其责任。对于指使和串z通他人作伪z证妨碍法z院执行的唐某，法z院依法对其作出司z法拘z留15日并罚款1万元的处罚。拘z留期间，唐某写下悔过书，承认自己所犯下的错误，并表示将积极配合法z院执行，偿还银z行欠款。对于本案，笔者建议，国土z资源部门一方面，可继续梳理案件事实，追查实际违z法占地人。

法官说法：依照“买卖不破租赁”的***规定，房屋所有权的转移在一定条件下不影响租赁合同的继续行使。在执行拍卖中，如果被拍卖的房屋已经出租，竞拍人即使竞拍成功该房屋，其对房屋权利的行使也会受到租赁合同的限制，这极大地影响了房屋拍卖的成功率。故在现实生活中，个别被执行人为了规避执行，串z通他人签订虚z假z的房屋租赁合同，让房屋处于租赁状态，而影响房屋的拍卖，妨碍法z院的执行。这种行为明显触犯***，必将受到***的严惩。曾有市民在房产过户后碰到原业主拒不执行的情况，虽然***后可通过法z院强制实行来维护购房者权益，但过程比较麻烦。

广州购买拍卖房后，起诉***房屋使用费的标准如何计算？

张静律师解答：实践中都是按房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计算（网上可查询，如不会查询请找律师帮忙查）。即使没有租赁合同等证据，法z院也应按***公布的标准计算使用费。如下面这个案件，一审法z院花都区法z院以原告没有举证证明租金标准而没有支持使用费，二审法z院改判了，认为即使没有证据证明房屋租金，也没有申请评估租金，也应当直接按房管部门公布的同地段租金标准计算使用费。另，如房管部门公布的租金标准里没有涉案房屋楼盘的标准，则可能要申请评估租金标准。故无论行政主管部门采取何种方式，权属登记均不属于法z院协助范围，应由买受人自行负责。

判z决书节选：

本院认为：冷某梅通过参加司z法拍卖方式获得涉案房屋的所有权，而李某未能提供其继续使用涉案房屋的合法依据，故冷某梅主张李某***占用涉案房屋期间的使用费合理合法。至于房屋使用费计算标准问题，冷某梅在诉请中已提出计算标准的依据，虽然李某有异议，但并无提出相反证据反驳该标准过高，故冷某梅在原审主张的房屋使用费计算依据应予采纳，无需再行鉴定评估。因此，本院认为，李某应向冷某梅***从2013年1月16日至交还涉案房屋之日止的房屋使用费，使用费以涉案房屋建筑面积122.49平方米为基数，按房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计算为宜。鉴于冷某梅在原审诉z讼中明确其主张使用费为9800元，故房屋使用费以不超过上述数额为限。原审法z院认为冷某梅未能举证证明其房屋占用使用费的计算标准，且以不申请评估鉴定为由驳回冷某梅该诉请不妥，本院予以纠正。判z决书节选：法z院认为：《物权法》第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。