天河区中介擅自网签咨询来电咨询

广州卖房后发现卖低了，能以显示公平撤销合同吗？

张律师解答：一般不能。打显示公平的风险非常大，除非卖家常年居住国外且买家是中介这种情况，其他情况法z院一般不支持显示公平。

1、根据z高法司z法解释，显失公平不但要求有利益明显失衡的结果，还要求有一方当事人利用优势或者利用对方没有经验的原因，即只有利用优势或者对方没有经验签订合同导致双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的才构成显示公平，否则则归入双方契约自由范围；由于双方意见争持不下，双方按合同约定向广州仲裁委z员会提起仲裁解决。

2、一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事***行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民z法z院或者仲裁机构予以撤销，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，或者具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权的撤销权消灭；为此，刘先生将李先生诉至法z院，并向法z院提交水电物业缴费票z据、***按揭贷z款存z折原件、房屋钥匙等，请求确认该房屋的回迁房归刘先生所有。

3、可撤销合同的一年撤销期限为不变除斥期间，不适用诉z讼时效中止、中断或者延长的规定，对方当事人对撤销合同请求权提出诉z讼时效抗辩的，人民z法z院不予支持；

4、合同被撤销，返还财产、赔偿损失请求权的诉z讼时效期间从合同被撤销之日起计算；

广州未取得产权证的房屋能否确认使用权？

张律师解答：可以。

2010年，刘先生因装修急需现金，李先生建议他将有关房屋临时过户至李先生名下，以李先生名义办理贷z款，待刘先生还清贷z款后再变更回他名下。双方约定“卖方同意委托买方指z定的第三方担任本次交易的代理人并办理售楼委托公证。随后，双方就上述约定签订了书面的《协议书》，约定该房屋归刘先生所有，刘先生2012年还清贷z款后，李先生配合他进行产权过户变更。

但后来，该房屋被***，回迁的房屋尚未办理产权登记，且李先生认为其为合法有效的房屋权利人。即使房屋存在漏水、渗水现象，亦属于质量瑕疵担z保的问题，买方应以正当的方式主张权利，其擅自停止付款的行为已构成违约，故判令买方向卖方***剩余房款及***。为此，刘先生将李先生诉至法z院，并向法z院提交水电物业缴费票z据、***按揭贷z款存z折原件、房屋钥匙等，请求确认该房屋的回迁房归刘先生所有。李先生辩称，因该房屋已登记在其名下，且回迁房无产权登记，法z院无权确认该房屋的归属。

本案争议焦点在于：

未办理产权的房屋是否可以进行物权确认。本案系因未办理产权手续引发的所有权确认***。4、合同被撤销，返还财产、赔偿损失请求权的诉z讼时效期间从合同被撤销之日起计算。首先，根据我国《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但产权证在诉z讼中只是认定事实的优势证据之一，不是认定房屋权属的证据。对于房产属权的认定，应通过产权登记背后的原因行为等来综合认定，若有足够的证据证明***上载明的所有权人并非实际所有权人的话，则法z院应根据民事诉z讼法的相关规定，综合各种证据情况来进行终司z法认定与裁判。

??其次，未取得产权登记的房屋与违z章违z法建筑有本质的区分，根据《民z法通则》等规定，未取得产权登记并不影响对其所有权的确认。判z决书节选：本案李某主张刘某与敖某签订的《房地产买卖合同》因刘某没有处分权，合同无效，而敖某主张刘某出售涉案房屋时李某是知道的，合同有效，应继续履行，且出具微信及电话记录予以证实。后，房屋登记行为本身不赋予权利或者免除义务，也不创设权利或者剥夺权利。房屋所有权证只是行政***审查申请人提供的登记材料的结果，给予申请人作为产权的证明。

结合本案，经审理查明，刘先生向法z院提供了当初双方签署的《协议书》、水电物业缴费票z据、***按揭贷z款存z折原件、房屋钥匙等证据，以证明其实际缴纳该房贷z款并实际居住使用，尽管该房屋回迁后的房屋尚未办理产权登记，但从原因行为等综合考量，法z院认定刘先生是该房屋回迁后房屋的真正权利人，终，法z院支持了刘先生的诉z讼请求。如果未按本判z决指z定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉z讼法》第二百五十三条之规定，加倍***迟延履行期间的******。

广州签订合同后限购了还能过户吗？

张律师解答：“限z购令”对正在进行的购房交易产生了很大的影响，尤其对限z购令中被列入无购房资格的人来说，无益于晴天霹z雳。另因漏水、渗水对于正常使用房屋确有一定影响，房屋维修亦需要时间，综合考虑日常维修的时间、双方对于损失产生的过错程度等因素，酌定由卖方承担房屋维修租金损失。对于签订了合同后出现“限z购令”的情况，司z法实践中通常这样处理：以网签时间为节点，在限购政策出台前已经成功办理网签手续的，合同仍可继续履行，但尚未办理网签手续的，若购房人不具备限z购令要求的购房资格，合同则因无法办理网签和过户而无法履行，以解除为宜，但不能据此追究违约责任。因合同解除导致的损失及相关费用，亦依据公平原则由双方当事人分担。

此外，由于双方当事人在签订合同时，对限购政策的出台是无法预见的，一些合同得到了较大程度的履行，故应考虑特殊情形下合同解除的例外。律师解答：法z院一般不会支持差价损失，只会支持没收定金或双倍返还定金等，是为了平衡买卖双方的得失，不至于一方因交易而获得巨额利益，同时另一方产生巨大经济损失，使双方都能服判息讼。对虽不具备购房资格，但已经签订合同并且在事实上已经实际履行的，解除合同会导致当事人之间间利益明显的失衡，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉z讼请求，法z院一般予以支持。需要提醒的是，若本应能够在限购政策实施之前完成过户手续，却因一方当事人的违约行为导致合同延迟履行，在此期间由于限购政策的出台导致合同无法继续履行的，守约方有权要求解除合同并要求违约方赔偿损失。