广州天河区认购书协议***咨询来电咨询“本信息长期有效”

通过以房抵债可以达到的目的吗？

根据***税务局相关规定，无论拍卖、变卖财产的行为是***人的自主行为，还是人c院实施的强制行为活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，“***人均应依法申报缴***款。”

　　“以房抵债”相比正常出售二手房，税收是否更少？律师解答：如果房屋出卖人没有将房屋贷z款还清，则该剩余的房屋贷z款应由出卖人承担，可以从购买人***的房屋总价中扣除。对此，税务部门表示：单位或个人以房屋抵顶有关债x务，无论是经双方协商决定的，还是由法x院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主因减少了债x务也取得了经济利益，因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债x务的行为，实际上也按“销售不动产”税目征收营业税。除此之外，在此过程中还要缴纳个人所得税及契税。

广州商铺长期使用权买卖但不过户的合同有效吗？

实践中商铺的经营者为筹集c资金，将商铺的长期使用权（通常是超过20年以上的使用权，与经营者取得的土地使用权期限相同），以优惠的价格出售他人，并约定商铺由其统一出租经营管理，每年给予商铺买受人固定比例收益，但商铺房产仍登记在经营者名下，对商铺长期使用权购买合同是否有效？签订商品房买卖合同后，买受人取得了合同约定的房屋并利用该房屋从事经营活动，后商品房买卖合同因出卖人的原因被确认无效。

律师解答：此协议属于保留所有权出卖使用权的买卖合同，出现所有权与使用权的分离，并非为***所禁止，应认定为有效。***对租赁期限规定长不得超过20年，超过部分无效，但没有规定使用权买卖的长期限，因此不影响合同的效力。但买受人购买的仅是使用权，而非所有权的完整权能，因此不能对抗所有人，如果所有权人解除合同，导致合同无法履行的。买受人只能主张损害赔偿。根据此文件可知，进城打工落户城镇的农民原在农村取得的宅基地可以登记发证。

广州没有购房资格违反限z购令买房，解除合同后定金能退吗？

广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，征A地***补偿***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

陆先生一次性向某开发商购买4栋别墅，***了定金100万和购房款100万，共计200万。后不想买房了，便借口开发商一房二卖要求解除合同，法A院经审理后发现开发商无一房二卖行为，但本案合同因违反“限购z令”应当解除。

法A院审理后认为：陆先生未告知自身房产状况，势必导致能润地产难以审核其购房资格，但能润地产一次性收取陆先生4套房产的定金及后续房款，明显与当时“限购z令”相悖，且客观履行不能，涉讼房屋买卖关系应当依法解除、退还款项。由于双方当事人对合同解除均存在过错，法A院依据公平原则，各自承担由此造成的损失。据此，佛山中院能润地产向陆先生退还定金及购房款共计200万元，驳回陆先生要求双倍赔偿定金等请求，驳回能润地产要求不予退还房款的请求。法A院认为，该房屋取得了商品房交付使用备案文件，已符合交付条件。

律师讲法：

佛山限购政策是2011年3月公布实施的，距离本案购房发生时间已有两年，双方应当清楚政策，却故意绕开“限购z令”，均存在过错。房屋买卖合同不可履行，应当依法解除。涉案购房确认书不同于正式商品房买卖合同，具体购房手续和相关责任还有待正式合同明确。但双方当事人还没进入签订正式买卖合同阶段就已产生***，由此产生的责任属于缔约过失责任，而不是违约责任，责任不宜过重。再结合考虑能润地产作为从事房产地经营及销售的***公司，其售房时有责任提示购房者考虑自己是否符合限购政策却没有尽该义务，且存在其他不完善之处，确有规避***政策的嫌疑，亦是引发本案争议的源头。律师解答：此协议属于保留所有权出卖使用权的买卖合同，出现所有权与使用权的分离，并非为***所禁止，应认定为有效。

广州二手房买卖中税费由谁承担？

根据***相关规定，在二手房交易的税费中，买方需缴契税，卖方缴营业税和个税。但现实情况是，在二手房买卖交易时，税费全部由买方承担的情况居多。

不过，随着房地产市场的不断规范，以及***对该市场的调控不断深入，这一现象开始发生转变。卖方市场已逐渐向买方市场转变，二手房税费谁来***的问题摆上案头。目前我国二手房的交易税费种类，主要分为营业税、个人所得税、土地***、印花z税、契税等。其中常见且额度较大的为营业税、个人所得税、契税等三大类。各类税费根据不同的情况，缴纳的标准也不一样。具体情况主要划分为三大类，包括普通住宅与非普通住宅、产权满五年与未满五年、首z次置业与二次以上（包括二次）置业。其次，在签订房屋买卖合同时，还要注意以下事项：一、准备好所需的如下证明材料1、身z份证原件或护z照原件及复印件。

根据当前实施的税费征收规定，产权未满五年的房产，需缴纳5.6%的营业税，1.5%的个人所得税，在此前提下若为普通住宅，且首z次置业，那么契税缴交标准为：90平方米以下1%，90至144平方米1.5%，144平方米以上3%；律师解答：商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后，善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费。二次以上（包括二次）购房则无论面积大小均为3%。产权满五年的情况下，个人所得税、契税的缴纳标准和上述一致。营业税方面，普通住宅可以免交，高z档住宅则要按差额缴纳，差额即为本次交易价减去原来购买价的数额。对于未满五年的房产，和144平方米以上的非普通住宅来说，税费会比满五年、144平方米以下房产高出许多。