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广州市著A名继承法***律师 疑难房产类继承案件律师

广州没有房A产证的房子、军产房、军产房、宅基地房能继承吗？

1、签了购房合同还没有房A产证的房屋如何继承？

电话：18078803465（张静），现实生生活中存在着公民尚未完全取得所有权便突然的情况。比如公民在签订完房屋买卖合同后，在办理过户手续取得产权登记证前突然，由于我国对房屋的产权实行登记制度，此时的房屋买卖合同并不是房屋产权的有力凭证，房屋买卖合同在***上只属于债A权的范畴，表示你可以得到房屋产权。应当着重考虑赔偿权利人与死者生前共同生活和经济依赖关系的紧密程度，在具体分配时原则上可以参照《继承法》的规定，但要考虑权利人与死者的经济依赖程度、权利人的劳动能力等因素，并注重保护妇女儿童的合法权益。这种情况下，实践中，继承人可先继承合同权利，待房A产证取得后，再继承。

2、不能上市交易的央产房、军产房能继承吗？

有一些央产房、军产房等不能上市交易，虽然只有使用权，但政策允许继承。当然，继承的也只能是使用权，即死者的继承人对该房屋共同拥有使用权。然而多个继承人如何公平、合理并友好地行使共同的使用权，在实践中一直是个复杂的问题。5、遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱，立有数份遗嘱，内容相抵触的，以***后的遗嘱为准，但自书、代书、录音、口头遗嘱不得撤销、变更公证遗嘱。比如，有的继承人要自己居住，有的继承人希望出租，收取租金；有的继承人抱怨自己使用的空间小，有的继承人认为公共区域无人维护等，往往矛盾百出。

3、公租房能继承吗？

公租房的性质是租赁，对于租赁的房屋，公民不拥有所有权，而且使用权也不能继承。　　

有一些公租房，在原有承后，同住同户A口的继承人可以向房屋所属单位申请变更为新的承，继续承租居住该房屋。但有些公租房，已经不能变更承，理论上，原承后，除配偶尚活着需要居住外，房屋所属单位可收回该房屋。按份共有：和共同共有不同的是,按份共有中，死者对房屋拥有产权的份额在生前即是确定的，死后，只有这部分份额，比如房屋的三分之一、二分之一，属于死者的合法遗产，由死者的继承人继承。实践中，必须结合公租房的政策以及案件的具体情况，具体分析和处理。　　

4、农村宅基地及上房屋可以继承吗？

宅基地只有本集体***成员才可申请取得，而且有“一户一宅”原则，所以，它的继承还关系到继承人的身份问题。如果继承人和死者一样均是本集体***成员，其继承死者的宅基地和房屋一般都是没有问题的。如果继承人不是本集体***成员，甚至已经成为城镇户A口，因宅基地使用权具有一定的人身依附性，其取得需要主体符合特定的身份，即本集体经济***成员。该土地承包经营权因不属于《农村土地承包法》第三十一条、第五十条规定的“承包收益”，不得依照《继承法》的规定继承。因此，非本集体经济***成员无权继承宅基地使用权，但是建造在宅基地之上的房屋可以继承，同样，继承后如何真正实现居住、使用的权利，依然需要有关***和规定不断探索和完善。

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广州户主后土地承包经营权可以继续承包吗？

以“户”为单位取得的土地承包经营权，在该户的户主或者其他成员后，若该户仍有成员，则该户不丧失土地承包经营权，该户的其他人员持续享有承包经营权。该土地承包经营权因不属于《农村土地承包法》第三十一条、第五十条规定的“承包收益”，不得依照《继承法》的规定继承。共同遗嘱能否撤销要分以下五种情况：（1）对于相互指A定对方为自己的遗产继承人的夫妻共同遗嘱，撤回权不存在任何问题。

我国《农村土地承包法》第十五条以及《A高人A院关于审理涉及农村土地承包***案件适用***问题的解释》第三条之规定，家庭承包的承包方是集体经济***的农户。通说认为“户”是只属于农户整个家庭，而不是属于其中某一个家庭成员。很多时候，老人订立遗嘱时，喜欢请自己的亲属前来作证，一来表示自己的信任，二来对外也是一个公示，岂料有时亲属作证可能导致遗嘱无效。因此，当家庭中某个成员后，作为承包方的“户”还存在，因此不产生继承问题，此时该户内的其他人员都是承包经营权人，应当持续经营。

承包人应得的承包利益，依照继承法的规定继承。这里的“承包利益”是指承包人生前投入资金和付出劳动，却还没有取得的劳动收益，对这部分财产应当允许继承，其继承人既可以是本集体经济***的成员，也可以是非集体经济***的成员。据李梅诉称，小叔夫妇侵吞了丈夫的遗产，她将丈夫身后事交由小叔夫妇帮忙处理。林地承包的承包人后，其继承人可以在承包期内继续承包。

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1、遗嘱公证由哪里的公证处做？

遗嘱公证由遗嘱人住所地或者遗嘱行为发公证处管辖。

2、遗嘱人申请办理公证必须本人亲自申请吗?

遗嘱人申办遗嘱公证应当亲自到公证处提出申请。遗嘱人亲自到公证处有困难的，可以书面或者口头形式请求有管辖权的公证处指派公证人员到其住所或者临时处所办理。

3、遗嘱公证应当有几名公证员办理，几名署名？

遗嘱公证应当由两名公证人员共同办理，由其中一名公证员在公证书上署名。因特殊情况由一名公证员办理时，应当有一名见证人在场，见证人应当在遗嘱和笔录上签名。若以录音形式立遗嘱，应当有两个以上无利害关系的见证人在场见证。下列人员不能作为遗嘱见证人： (一)无行为能力人、限制行为能力人;　(二)继承人、受遗赠人;(三)与继承人、受遗赠人有利害关系的人。

4、申办遗嘱公证需要提交哪些材料？

申办遗嘱公证，遗嘱人应当填写公证申请表，并提交下列证A件和材料：

(一)居民身A份证或者其他A件；

(二)遗嘱涉及的不动产、交通工具或者其他有产权凭证的财产的产权证明；

(三)公证人员认为应当提交的其他材料。

遗嘱人填写申请表确有困难的，可由公证人员代为填写，遗嘱人应当在申请表上签名。

5、公证处不受理遗嘱公证的应几日内通知？

对于属于本公证处管辖，并符合前条规定的申请，公证处应当受理。对于不符合前款规定的申请，公证处应当在三日内作出不予受理的决定，并通知申请人。

6、哪些情况下公证员应当回避？

公证人员有下列情形之一的，应当自行回避；当事人也有权申请他们回避；

　　（一）是本公证事项的当事人或者当事人的近亲属；

　　（二）与本公证事项有利害关系；

　　（三）与本公证事项的当事人有其他关系，可能影响正确办A证的。

　　前款规定，适用于接触该公证事项的翻译、鉴定人等有关人员。当事人提出回避申请，应当在公证书作成前提出。

广州宅基地可以继承吗？

律师解答：宅基地属于集体经济***所有，宅基地使用权不属于被继承人遗留的合法财产，不能被继承。

《》第十条规定：农村和城市郊区的土地，除由***规定属于***所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

《土地管理法》第八条规定：农村和城市郊区的土地，除由***规定属于***所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

根据以上规定，宅基地所有权属于集体所有，宅基地使用权由村民按户所有，宅基地的面积受到严格限制。

宅基地使用权是特殊的用益物权，其特殊性表现为：

1、宅基地使用权具有身份性。根据土地管理法的规定，宅基地使用权与集体经济***的成员资格密切相关，只有集体经济***成员才能享有宅基地使用权，禁止流转。

2、宅基地使用权的取得具有无偿性。从我国现有的***规定来看，集体成员取得宅基地使用权无需交纳相关费用，原则上是无偿取得。

3、宅基地使用权在功能上具有福利性。宅基地使用权为保障农民“居者有其房”而设立，具有社会保障职能。

根据宅基地使用权的特殊性，集体成员取得宅基地使用权是基于其集体经济***成员的资格，如果集体经济***成员那么其集体经济***成员的资格就终止，其生前享有的宅基地使用权也应当由村集体经济***收回。

农村集体成员的判定标准是很严格的，一般以是否形成较为固定的生产生活关系，并依法登记取得所在地常住户z口作为形式要件，以是否需要本集体经济***农村土地为基本生活保障为实质要件进行综合判断。

***规定宅基地由村民按户申请使用，一户只能拥有一处宅基地，宅基地使用权应属于村民户内家庭成员共同共有，农村建设用地使用权证登记的宅基地使用权人只是家庭的代表人，其并不能独占宅基地使用权。

家庭成员对宅基地使用权享有平等的权利、承担平等的义务，家庭成员之间对宅基地使用权没有份额的划分。在以户为单位的家庭关系存续期间，家庭成员不得请求分割宅基地使用权。家庭个别成员的，并不必然导致户的消灭，也就不会产生宅基地使用权的分割问题，无法形***对宅基地使用权的个人份额。通说认为“户”是只属于农户整个家庭，而不是属于其中某一个家庭成员。被继承人前，宅基地使用权并非其个人财产。宅基地使用权并非个人财产，自然不能作为遗产继承。

《继承法》第三条规定：“遗产是公民时遗留的个人合法财产。”因此宅基地使用权不能成为集体经济***成员的遗产，当然不能够作为遗产继承。因继承宅基地上的房屋而对宅基地进行使用，并不表明继承人继承了或者是取得了宅基地的使用权。

综上所述，不管是宅基地所有权还是宅基地使用权都是不能当做遗产继承的。但对于在宅基地上修建的房屋而言，则是可以当做遗产继承的。

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