增城区改变土地使用性质咨询承诺守信 土地承包合同***律师

广东承包方违反土地用途规定发包方可收回土地吗？

承包合同约定或者土地承包经营权证等证书z记载的承包期限短于农村土地承包***定的期限，承包方请求延长的，应予支持。但人民z法z院可以根据实际情况，依招公平原则，对承包合同有关不合理的内容进行适当调整。承包方违反农村土地承包***定，将承包地用于非农建设或者对承包地造成永z久性损害，发包方请求承包方停止侵害、***原状或者赔偿损失的，应予支持。发包方根据规定收回承包地前，承包方已经以转包、出租等形式将其土地承包经营权流转给第三人，且流转期限尚未届满，因流转价款收取产生的***，按照下列情形，分别处理：

（一）承包方已经一次性收取了流转价款，发包方请求承包方返还剩余流转期限的流转价款的，应予支持；

（二）流转价款为分期***，发包方请求第三人按照流转合同的约定***流转价款的，应予支持。

　　承包方交回承包地不符合规定程序的，不得认定其为自愿交回。土地承包经营权流转中，本集体经济***成员在流转价款、流转期限等主要内容相同的条件下主张优先权的，应予支持。但下列情形除外：

（一）在书面公示的合理期限内未提出优先权主张的；

（二）未经书面公示，在本集体经济***以外的人开始使用承包地两个月内未提出优先权主张的。

广东哪些是无效的土地承包合同?

无效的土地承包合同，是指不具有***效力的土地承包合同。根据我国相关******的规定，以下合同属于无效的土地承包合同：

（1） 一方以欺诈、胁迫的手段订立土地承包合同，损害***利益的；

（2） 恶意串z通，损害国爱、集体或者第三人利益的；

（3） 以合法形式掩盖非z法目的的；

（4） 损害社会公共利益的；

（5） 违反了不得收回、调整承包地等相关******规定的。

审判实践中，可以看出违反民主议定原则是农村土地承包合同被确认无效的z主要原因。但是，确需变更土地用途的，则应在双方协商一致的基础上到有关部门办理合法的审批登记手续，否则，土地转让协议无效。根据法理，土地的经营管理者必须依照所有权人的集体意愿行事，对重大承包事项必须经过民主讨论并获得绝大多数村民的同意，这就是民主议定原则。《土地承包法》在对此作出严格规定的同时，还明确了应当遵循的程序。另外，《中华人民共和国村民委z员会***法)对涉及村民利益的集体经济项目的立项，承包方案及村公益事业的建设承包方案作出必须提请村民会议讨论决定方可办理的规定。上述均为强制性规定，如果发包方违反民主议定原则越权发包，人民z法z院应当认定承包合同无效。但z高法z院根据实际情况也作了例外规定，其中在《关于审理农业承包合同***案件若干问题的规定(试行)》第2条、第25条就规定：承包合同签订满一年，或虽未满一年，但承包人已实际作了大量投入的情况下，人民z法z院不宜因发包方违反法定民主议定原则越权发包而确认承包合同无效，但可对承包合同的有关内容进行适当调整。可以看出z高法z院就承包合同违反民主议定原则的无效请求没定了一年的除斥期间，只要承包合同签订后的一年以内没有提起诉z讼，人民z法z院就不能再以此认定合同无效。

广州农村承包合同和租赁合同有什么区别？

律师解答：两者的区别主要体现在以下几个方面：

（一）主体不同。2004年，俞某回乡后向许某夫妇索要这块耕地，但许某夫妇认为自己耕种这块土地多年，土地承包关系早已发生改变，所以拒绝了俞某的要求。《中华人民共和国农村土地承包法》第五条规定：“农村集体经济***成员有权依法承包由本集体经济***发包的农村土地。”根据该规定，农村土地承包的发包方是村集体经济***或者村民委z员会，承包方是本集体经济***的农户。农村土地承包合同仅适用上述特殊主体，不适用于其他主体。其他租赁合同主体则是一般主体，适用《中华人民共和国合同法》的一般规定。这里值得注意的是，根据《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。以租赁等方式流转农村土地承包经营权的，该租赁合同适用《中华人民共和国合同法》，租赁期限不得超过承包期的剩余期限。

（二）类型不同。承包方享有下列权利：（一）依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主***生产经营和处置产品。土地承包经营权是一种新型物权。农村集体经济***成员基于成员身份从本村集体承包有关土地，村民与村集体签订土地承包合同，***颁发土地承包经营权证，村民依法获得土地承包经营权。土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。以租赁方式流转时，则需要签订租赁合同，承租z人没有身份的限制，任何有农业经营能力的人都可以向承包土地的农户承租，双方签订了协议即可。从这里就可以看出，包括出租农村土地承包经营权的租赁权属于***。

（三）标的物不同。转包和出租后，虽然土地不再由土地承包经营权人耕种，但土地承包经营权的主体并没有发生变化。农村土地承包合同的标的物是特定的，即是集体所有或***所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面，而不是其他财产。租赁合同的标的物则是不包括集体所有或***所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面，其他动产、不动产如房屋、牲畜、机器设备等都可成为租赁标的。农村土地承包经营权可以作为租赁权标的物。

以上是租赁合同与农村土地承包合同的主要区别，实践中，要具体看其有关合同的内容，注意做实质性区分。但承包时要严格程序并签订合法有效的书面合同，到期后补给新增人口。具体判断一个合同到底是什么性质的合同，不是取决于它的名字叫什么,而是取决于实际的权利义务约定,即合同的实质内容。合同的权利义务内容决定了它的性质。如果一个合同名称叫承包合同,但内容上都是在约定租赁关系的权利义务,则实质上为租赁合同。

广州土地承包合同无效，青苗补偿款还要成承包人吗？

律师解答：要，青苗补偿费归实际投入人所有，即使合同无效也不影响补偿对象。

判z决书节选：

本院认为，本案系承包地征收补偿费用***，本案争议的焦点是涉案青苗款的归属问题。根据《z高人民z法z院关于审理涉及农村土地承包***案件适用***问题的解释

》第二十二条第二款规定，承包方已将土地承包经营权以转包、出租等方式流转给第三人的，除当事人另有约定外，青苗补偿费归实际投入人所有，地上附着物补偿费归附着物所有人所有。涉案双方于2009年3月15日签订了承包合同，上诉人也依约交付土地给被上诉人承包，被上诉人也按合同规定缴纳了承包款，双方承包关系事实存在。被上诉人也在涉案土地上进行种植，因此涉案青苗款依法应当z归实际投入人被上诉人所有。发包方应与承包方签订书面承包合同”等规定，因此B村村集体与承包农户的口头协议无效，村集体退还已收取的承包费。虽然上诉人提出涉案土地承包时已告知青苗补偿费无条件归生产社，但是其并没有足够的证据证实该约定，本案承包合同亦明确规定赔偿青苗款归乙方即被上诉人所有。并且被上诉人要求的按上诉人确定的每亩3.69万元的青苗补偿方案并未超过征z地综合补偿费40%的z高幅度，一审法z院判z决上诉人***青苗补偿款838737元（3.69万元/亩×22.73亩）有理，本院予以支持。关于上诉人上诉主张合同无效的问题，本院认为，无论涉案合同是否有效，并不影响涉案承包地上的青苗由被上诉人种植的事实，如因涉案合同无效造成上诉人损失，上诉人可另寻***途径解决。

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