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广州天河海珠区商品房别墅买卖合同无效格式条款咨询律师

广州商品房买卖合同里哪些是无效的格式条款？

在商品房买卖场合，合同文本多为开发商提供，存在开发商为了重复使用而预先拟定，并在签订合同时未与购房人协商的条款，即“格式条款”。正因格式条款未经磋商订立，实际履行过程各方易有理解分歧，是买卖***类案件常见的争议焦点。

　　《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”也就是说，当买卖双方对“格式条款”的理解有争议，首先应该是以一般人的理解力为标准进行统一且客观的解释；而当存在两种以上的解释均合理时，考虑到开发商作为条款制作人，有可能通过预设意义不明确的文字将不合理解释强加于购房人，此时，应对开发商作出不利的解释，以维护购房人权益；再者，“非格式条款”是双方在平等基础上逐条磋商拟定，充分尊重了双方的意思，所以发生条款冲突时“非格式条款”比“格式条款”优先适用。

　　同时，开发商延期交楼咨询，《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，定金协议争议咨询，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”根据上述规定，开发商负有就“格式条款”向购房人解释说明和提示注意的义务；开发商通过“格式条款”规避应负的义务、或是加重购房人责任的条款，如约定认购定金不作退还、楼宇外墙面使用权归开发商、面积误差不能退房等，均属无效。

鉴于“格式条款”的特殊性，律师提醒市民在购房时应注意：一、仔细并逐条阅读合同文本，有疑问的条款可当场要求开发商予以释明；二、对于“格式条款”，广州南沙区咨询，购房人有权选择接受或不接受，亦可商定修改；三、手写、手填等“非格式条款”具有优先适用性，若有特殊约定事项应以书面形式明确载入合同文本。

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广州开发商逾期办房z产证，合同约定的违约金过低可以要求增加吗？

2010年期间，覃某等97户业主与某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定开发商应于交付房屋后的720日内完成办房z产证义务。合同签订以后，业主们如期履行了付款义务，而开发商在合同约定的期限内未能完成办房z产证义务。

2016年1月，97户业主将开发商告上了法庭，要求开发商承担逾期办房z产证的违约责任，并主张合同约定按已付房价款的1%计算违约金过低，要求按中国人z民***同期贷z款利率上浮40%上调违约金。开发商出庭应诉，开发商变更规划咨询，辩称逾期办房z产证属实，但根据合同约定，开发商承担的违约金应按已付房价款的1%计算。在法庭上，原、被告双方就逾期办房z产证的违约金应按何种标准计算进行了辩论。

法z院经过审理认为，双方之间的商品房买卖合同，意思表示真实，内容未违反***、行规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格依据合同约定履行各方义务。根据合同约定，开发商逾期办房z产证构成违约，应按已付房价款的1%向业主***违约金。业主们未能就其实际损失提供相应的证据，因此其要求调高违约金，没有事实和***依据。法z院据此开发商按已付房价款的1%向覃某等97户业主***逾期办房z产证违约金。

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广州商品房保修期限咨询

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广州商品房保修期限多久？

（1）建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”

（2）关于保修期的长短，依据《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的A低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的A低保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任，但实际真正承担A保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“***对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照***规定执行。”

（3）依据国A务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的A低保修期限为：

A 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限）；

B 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

C 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

D 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；

E 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；

F 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

因此，“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”的说法更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。

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