广州番禺区购买拍卖房风险咨询值得信赖「多图」

广州土地和房屋的所有人不同如z何执行拍卖？

“房地一体”原则体现在我国《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担z保法》等多部******中，明确要求土地使用权和房屋所有权必须一并处分。

律师解答：针对土地使用权和房屋所有权分属于不同权利主体情形，我国***规定“房地一体”原则，房和地必须一并处分。因此，土地使用权和房屋所有权应一并拍卖，可分别评估土地使用权和房屋所有权的价值，确定总体价格及两者的价格比，对属于案外人的财产，将拍卖成交款按比例返还。法z院处置后，两项权利终归属同一主体。抵z押人将已抵z押的财产出租时，如果抵z押人未书面告知承租z人该财产已抵z押的，抵z押人对出租抵z押物造成承租z人的损失承担赔偿责任。

广州和佛山目前买房限购吗？需要买多少年？

律师解答：广州限购，佛山不限购。

目前广州市的限购范围是除增城和从化之外的十个区。增城位于广州市东部，从化位于广州市东北部，它们均于2014年2月撤市设区，因为未被纳入广州于2013年出台的限购“穗六条”范围。广州限购的十个区均要求：非广州市户籍的居民，连续买3年的，仅可购买一套住房；在拍卖市场上，我们经常会看到那些标有“不交吉”的物业，那么“不交吉”究竟是什么意思呢。z本市居民限购两套。

佛山2015年5月1日起取消住房限购政策。

广州原业主在拍卖成交前签订的长期租赁合同有效吗？

张静律师解答：无效，属于恶意串z通，损害他人利益而无效的合同。如下面这个案件，原租客在拍卖成交前一个月，将涉案房屋转租给他人，并签订了23.5年的租期并约定一次性***租金。法z院后认为，签订租赁合同的双方及原业主均存在明显的恶意，一次性***巨额租金不合常理，且不能提供已***全部租金的证据。终认定该租赁合同属恶意串z通无效，各方均应腾空房屋交给新业主。故在现实生活中，个别被执行人为了规避执行，串z通他人签订虚z假z的房屋租赁合同，让房屋处于租赁状态，而影响房屋的拍卖，妨碍法z院的执行。

判z决书节选：

本院认为，何某通过拍卖，取得了案涉房屋的所有权，享有房屋的占用、使用、收益、处分的权利。何某在通过拍卖竞得涉案房屋时，当时的拍卖资料已明确该次拍卖为按现状不交吉拍卖。何某对于案涉房屋上存有王某与全某公司分别于2002年12月28日签订的《租赁合同书》及2009年3月10日签订的《补充合同》这一事实是知悉的。但是，依据***规定，只有合法有效的租赁权才能约束所有权。王某于2011年6月30日与诚某公司签订的《房屋租赁合同》没有在拍卖资料中予以披露。王某、全某公司、诚某公司也没有提交证据证明曾告知执行法z院或拍卖行。案涉房屋已于2003年3月份登记为进行司z法拍卖，王某与全某公司均理应知道案涉房屋拍卖后将出现新的所有权人，王某如需将房屋转租需要的新的所有权人的同意。但王某在案涉房屋拍卖成交之前不足一个月的时间里，将案涉房屋转租给诚某公司，并在合同中约定一次过收取23.5年的租金。全某公司也在明知房屋即将被拍卖及即将出现新的所有权人的情况下，仍然同意王某将案涉房屋转租，存在明显的恶意。诚某公司在合同中约定的租期长达23.5年及一次性***230万元的巨额租金，不符合日常生活经验。律师解答：如租赁合同（前提是真实租赁关系）在抵z押权设立前签订，则买卖不破租赁，该租赁合同继续有效，租客此后应将租金***给新的产权人。且诚某公司也未能提供其已***230万元租金的充分证据。

综上上述情况，本院认为，王某、诚某公司明知案涉房屋将被拍卖出现新的所有权的情况下签订的租期长达23.5年及一次过全部***租金的转租合同，属于恶意串z通，损害拍卖买受人的利益的合同。该合同未在拍卖资料中披露，不属于何某买受时认可的租赁负担。故何某作为所有权人要求王某、诚某公司将案涉房屋交还，合法有理。全某公司虽然不是王某、诚某公司之间的租赁合同的当事人，但是全某公司当时书面同意王某这一转租行为，存在明显的主观恶意，判z决成某公司及第三人王某、第三人全某公司将房屋腾空交还何某管业。现黄某起诉要求赖某立即停止对涉案房屋天面层的非z法侵害，排除妨碍，立即拆除其非z法搭建至黄某房屋的户外楼梯及三层通过天面层的楼梯铁板，***涉案房屋天面层和楼梯扶手的原状，事实依据充分，予以支持。

广州购买拍卖房后，起诉***房屋使用费的标准如何计算？

张静律师解答：实践中都是按房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计算（网上可查询，如不会查询请找律师帮忙查）。即使没有租赁合同等证据，法z院也应按***公布的标准计算使用费。如下面这个案件，一审法z院花都区法z院以原告没有举证证明租金标准而没有支持使用费，二审法z院改判了，认为即使没有证据证明房屋租金，也没有申请评估租金，也应当直接按房管部门公布的同地段租金标准计算使用费。另，如房管部门公布的租金标准里没有涉案房屋楼盘的标准，则可能要申请评估租金标准。吴某于2013年12月23日取得涉讼房屋产权，黄某、陈某负有将涉讼房屋移交给吴某的***义务，但黄某、陈某负以其为房屋权属人为由，一直控制占用涉讼房屋，显属无理，其应将涉讼房屋交回给吴某管业。

本院认为：冷某梅通过参加司z法拍卖方式获得涉案房屋的所有权，而李某未能提供其继续使用涉案房屋的合法依据，故冷某梅主张李某***占用涉案房屋期间的使用费合理合法。至于房屋使用费计算标准问题，冷某梅在诉请中已提出计算标准的依据，虽然李某有异议，但并无提出相反证据反驳该标准过高，故冷某梅在原审主张的房屋使用费计算依据应予采纳，无需再行鉴定评估。因此，本院认为，李某应向冷某梅***从2013年1月16日至交还涉案房屋之日止的房屋使用费，使用费以涉案房屋建筑面积122.49平方米为基数，按房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计算为宜。鉴于冷某梅在原审诉z讼中明确其主张使用费为9800元，故房屋使用费以不超过上述数额为限。原审法z院认为冷某梅未能举证证明其房屋占用使用费的计算标准，且以不申请评估鉴定为由驳回冷某梅该诉请不妥，本院予以纠正。律师介绍，张某因对拍卖流程不甚了解，也未进行现场查看，对拍卖行提供的有关拍卖物的文件资料没有仔细查阅，便签署了有关文件，根据签署的内容，视为其已行使了查阅、了解拍卖物的权利，已知悉拍卖物的瑕疵，认可拍卖物的现状。