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广州佛山农村集体土地买卖争议擅长宅基地房案件的律师

广州农村宅基地房屋可以贷Z款吗？

　　我是一位农民，近几年在家中从事蘑菇种植行业，今年因行情不是很好，资金周转比较紧张，我想再建一个种植大棚扩大种植规模，就找到当地***贷Z款。该***经过村委会和土地管理部门调解无效后，张三把李四告上法Z院，要求李四拆除侵权的院墙。***要我提供担Z保，我提出用我的房屋作，可***说***规定农村宅基地不得，宅基地上的房屋与宅基地不能分离，当然也不能。请问，农村的房屋不能用作贷Z款吗？

　你好：

　　是指债Z务人或第三人不转移财产的占有，将该财产作为债A权人的担Z保，在债Z务人不履行债Z务时，债A权人有权依法以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的***行为。3、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。我国《担Z保法》规定，人所有的房屋和其他地上定着物，可以。可见，农民以其宅基地上的房屋应当是有效的。但该法还规定，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得。

　　根据此规定，虽然宅基地上的房屋是有效的，但权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地使用权，一旦债Z务人不能清偿到期债Z务，债A权人只能以房屋的建筑材料作为动产优先受偿，这样将房屋拆除而以建筑材料还债，无疑大大降低了房屋的价值。

此外，国A土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中也规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买的住宅发放土地使用证。宅基地使用权不得单独转让，转让宅基地应受到一定的限制《中华人民共和国土地管理法》第６２条第1款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。基于以上的实际情况和有关***规定，***机构一般不愿意接受人用农村房屋设定。所以，建议你向***提供其它形式的担Z保，一般情况下也不要用宅基地上的房屋作。

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广州外地户A口买宅基地房合同无效房款返还赔偿案件律师

广东可以申请法Z院强制执行拍卖宅基地房吗？

基层法Z院执行案件的被执行人大多户籍在农村，当其无其他财产偿还债Z务时能否处置其农村房屋，相关***没有作出明确的规定。对于共同共有的人员来说，其中的共有人一方若单方面处分房屋的，并不能使房屋买卖有效。由于农村房屋和宅基地使用权是农民赖以生存的基本生活资料，是居住权的基本保证，因此法Z院在执行农民住房时应当慎之又慎，应做到既维护申请执行人的合法权益，又不妨碍被执行人的基本生活，从而保障社会的和谐稳定。

根据我国《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，村民出卖、出租住房后，不再批准其宅基地申请。以上便是关于申请农村宅基地需要什么条件以及如何申请农村宅基地等问题的相关介绍。因此，当被执行人只有农村一处住房时，法Z院不能执行其住宅。如果将其住房予以强制执行，则有可能使农民永Z久地丧失宅基地使用权，导致其基本的生存权得不到保障。但是，如果被执行人迁出原集体经济***，或者虽未迁出，但另有住房的，法Z院对其农村房屋可以执行。

根据Z高人Z院关于执行过程中拍卖、变卖财产的规定，对财产进行处理的首Z选途径应该是拍卖，但由于宅基地属于村集体的土地，其使用权也只能为本经济***农民所有，因此对农村房屋的拍卖又与其他财产的拍卖有很大的区别。如果买房人不符合上述条件，以买卖形式变相的占有更多的宅基地，这样的买卖得不到***的支持和保护。法Z院在执行农民的住房时，若要对房产采取拍卖变卖措施，或是以物抵债，对于购买或接受农村住房者的范围应当有所限制。因为从理论上讲，一个集体经济***的宅基地只有本集体经济***的成员才能有权使用，本集体经济***以外的人，包括城镇居民无权使用本集体经济***的宅基地。一旦城镇居民或本集体经济***以外的人大量购买该农村住房，按照“地随房走”的原则，购房者购买住房的同时取得了宅基地使用权，使用了该集体经济***的宅基地，就会造成农村宅基地大量流失，集体经济***其他成员的利益就会受到严重损害。因此在***没有做出明确规定前，针对宅基地使用权进行拍卖时，应当严格限定参与竞买的主体，即只有同一集体经济***的内部成员才有资格参与竞买，而且参与竞买人本身还必须符合申请农村建房的条件。如果竞买人不是本集体***成员，或者虽是本集体***成员，但不符合建房条件的，则不能购买该农村房屋。当村委会参与竞买时，应当在同等价格下给予优先购买权，以便于村委会行使对村集体土地的管理和使用权。

广州同村村民之间签订的宅基地合建协议有效吗？

刘国良与刘明系同村村民，该村已依据“一户一宅”的原则分配了宅基地。刘明得知刘国良欲在自家宅基地上建房，即找到刘国良，商约由刘国良出宅基地，刘明出钱，在该宅基地上合作建房，并签订了房屋共建合同。张三和李四在宅基地划界上有重合，宅基地证也未标示清楚，从而导致矛盾。后因土地升值，刘国良反悔，便主张已签订的房共建屋合同无效，并愿意返还共建人刘明因建房投入的资金。那么，该房屋共建合同是否有效呢?

　　律师解答：该房屋共建合同应是效力待定合同，应当经相关主管部门县级人民政z府的批准后方可知其是否有效。其理由如下：

　　实践中，村名在其使用的宅基地上与他人合作建房的现象越来越普遍，而因此产生的***也逐渐增多，但对于此种行为的性质，***上并没有定论，相关***如何处理也成了实践中的难点问题。

　　根据我国《土地管理法》、《房屋权属登记管理办法》、《担z保法》等相关***均规定，不管在何种性质的土地上建房，所建房屋与其所占用范围内的土地使用权是不可分离的。同时，***也规定了农村宅基地的合法使用权人必须是具备本集体经济***成员资格的人。所以因自然灾害等原因重新分配宅基地时，应当按照规定的标准给予仍然属于本集体经济***且丧失基本居住条件的村民。所以从主体资格这一层面讲，本村居民刘明与宅基地使用权人刘国良签订合建房屋合同，其主体资格是合法的。

　　然而，根据我国《土地管理法》第62条同时规定，“本村居民”、“ 一户只能拥有一处宅基地” 及“经县级人民政z府批准”是取得宅基地使用权的三个前提条件。

　　农户之间房屋共建合同履行后，使本身就已拥有宅基地使用权的村民又取得了另一块宅基地的使用权，这将会导致该村民取得的全部宅基地使用权超过***关于在基地面积的规定。所以对于合建方履行该合同后能不能取得宅基地的使用权，应经县级人民政z府的批准。

本案中，刘明自己本身在该村已分得了宅基地，根据与刘翔签订的房屋共建合同的规定，实质上使其刘明又取得他人的部分宅基地使用权，即刘国良的部分宅基地使用权在实质上进行了转让，该合同内容与《土地管理法》有关农村“ 一户只能拥有一处宅基地”的***规定有相左之处。因此参与房屋共建的本村村民刘明并非当然可以取得相应的宅基地使用权，需经县级人民政z府的批准，方能认定合建房屋合同的效力：如果刘明经批准可以取得合同约定范围内的宅基地使用权，则可依据合建房屋合同的约定取得相应的房屋所有权与宅基地的使用权;如果未通过批准，则其不能取得相关房屋及宅基地上的权利，那么对于该部分的房屋及宅基地，应归宅基地使用权人刘国良所有，同时刘国良也应当返还出资人刘明的出资及相应的劳务报酬。农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房人必须是该村民集体成员。还存在一种情况，即大城市中，村集体已经划分为街道办了，很可能村委和街道办都不处理此类***，不进行书面回复，那法z院就也无法处理此类***了，此时便是谁占有房屋谁得利。