广州萝岗区起诉腾房咨询服务放心可靠,擅长拍卖房买卖的律师

广州未经报建的违z章建筑能否进行拍卖？

律师解答：针对未经报建的建筑能否拍卖的问题，执行法z院应将建筑物情况函告建设行政主管部门，如行政主管部门确认属违z章建筑责令拆除或作没收处理的，该建筑物不得作为执行标的；如行政***对建筑行为作出行政处罚决定并责令补办手续，而被执行人又不配合的，法z院可商请申请执行人或拍卖人垫付补办手续费用，再进行拍卖。建议购买此类房屋之前，先聘请律师做一个房产情况调查，搞清楚因为什z么原因拍卖，现在房屋居住人的情况等后再决定是否购买。

广州佛山买法z院拍卖房限购吗？需要提供购房资格证明吗？

律师解答：广州目前限购需要购房资格，佛山2015年5月1日起取消限购政策，不需要购房资格。

附：广东省高z级人z院、广东省住房和城乡建设厅、广东省厅关于印发《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的通知(2013年12月27日发布，2014年1月1日起施行)

根据***和省房地产市场调控工作要求，近年我省广州、深圳、佛山和和珠海等城市先后实旋了住房限购政策。为切实落实住房限购政策，现对审判执行、办理公证工作中涉及住房产权转移的问题提出如下意见：

一、凡涉案住房在限购区域内且住房限购政策实施时尚未办理过户登记申请手续，原告以履屋买卖合同、以房抵债协议等为由提起民事，请求被告协助办理住房所确权转移登琵至原告或第三人名下，该原告或第三人为自然人的；人z院应当在囱当事入送达《受理案件通知书》的同时；送达《提交lt;购房资格证明gt;告知书》，告知其在举证期限内提交住房所在地房地产登记机构出具的《购房资格证明》。告知书》，告知其在举证期限内提交住房所在地房地产登记机构出具的《购房资格证明》。

当事人在其他孛达成以房抵债协议的，或者申请确认调解协议，调解协议涉及房屋买卖、以房抵债的，按以上意见办瑗。

当事人请求确认住房所有权归属或者达成确认住房所有权归属的调解协议，人z院认为可能规遂住房限购政策的，按以上意见办理。

当事人不能提交《购房资格证明》的，人z院依照《合同法》第z一百一十条第z（一）项的规定对其办理过户登记的请求不予支持，对凋解协议的相应内容不予确认。

二、人z院在实施导致》限购区域内的住房发生所有权转移的执行行为前（执行依据要求办理住房所有权转移登记的除外），应当告知拟取得该住房所有权的自然人在指z定期限内提交《购房资格证明》。该自然人不能提交的，人z院不得实施相应的执行行为。

三、公证机构在办理涉及本意见第z一条规定的房屋买卖合同及其他具有以房抵债内容的合同、协议公证时，应事先告知公证申请人在办理过户登记时应具有相应的购房资格，不具有购房资格的申请人将自行承担无法办理过户登记的风险。

四、当事人根据《提交lt;购房资格证明gt;告知书》：向住房所在地房地产登记机构申请办理《购房资格证明》房地产登记机构应于十五个工作日内办理。

五、本意见实行以前尚未审结的一、二审案件和尚未执行终结的执行案件，参照本意见执行。

六、本意见自2014年1月1日起施行。

广州购买司z法拍卖房后需要起诉腾房吗？

律师解答：如屋里居住的人不肯搬出来，就需要另外起诉腾房案件。胜诉后申请法z院强制执行，执行法官会把房屋腾空交付给购买人的。具体操作请当面咨询律师。

判z决书节选：

法z院认为：《物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书与记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿有错误外，以不动产登记簿为准。”第十九条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。二、被告郑某、陈某于本判z决生效之日起30日内按照每月5000元的标准向原告王某***自2018年2月22日起至腾空交付之日止的房屋占有使用费。2013年12月23日，广州市国土资源和房屋***核发吴某为涉讼房屋所有权人的房产权，对外产生公示的效力。黄某和陈某所提交的证据不能证明不动产登记簿记载有错误，或不动产登记簿无效，黄某或陈某为涉讼房屋合法的占用、使用人的事实。《物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”。第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”。吴某于2013年12月23日取得涉讼房屋产权，黄某、陈某负有将涉讼房屋移交给吴某的***义务，但黄某、陈某负以其为房屋权属人为由，一直控制占用涉讼房屋，显属无理，其应将涉讼房屋交回给吴某管业。现陈某飞拒不交付涉讼房屋，致使吴某无法使用房屋获得利益，损害其的物权，因此陈某应赔偿吴某的经济损失，***房屋使用费给吴某，吴某要求从房管部门确定其取得房屋产权日次日即2013年12月24日起计付使用费，法z院予以支持，标准应参照广州市房地产租赁管理所公布的涉讼房屋同地段同类型同时期房屋租金标准，或具有***房屋租金评估资质机构评定的同期房屋租金标准，计至涉讼房屋交回给吴某管业之日止。

广州原业主在拍卖成交前签订的长期租赁合同有效吗？

张静律师解答：无效，属于恶意串z通，损害他人利益而无效的合同。如下面这个案件，原租客在拍卖成交前一个月，将涉案房屋转租给他人，并签订了23.5年的租期并约定一次性***租金。律师解答：很多时候买下司z法拍卖后，屋里居住的人不肯搬出，不管是业主还是业主亲戚还是家人，这时候就需要起诉物权保护案件，也就是腾房案件。法z院后认为，签订租赁合同的双方及原业主均存在明显的恶意，一次性***巨额租金不合常理，且不能提供已***全部租金的证据。终认定该租赁合同属恶意串z通无效，各方均应腾空房屋交给新业主。

判z决书节选：

本院认为，何某通过拍卖，取得了案涉房屋的所有权，享有房屋的占用、使用、收益、处分的权利。何某在通过拍卖竞得涉案房屋时，当时的拍卖资料已明确该次拍卖为按现状不交吉拍卖。何某对于案涉房屋上存有王某与全某公司分别于2002年12月28日签订的《租赁合同书》及2009年3月10日签订的《补充合同》这一事实是知悉的。但是，依据***规定，只有合法有效的租赁权才能约束所有权。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。王某于2011年6月30日与诚某公司签订的《房屋租赁合同》没有在拍卖资料中予以披露。王某、全某公司、诚某公司也没有提交证据证明曾告知执行法z院或拍卖行。案涉房屋已于2003年3月份登记为进行司z法拍卖，王某与全某公司均理应知道案涉房屋拍卖后将出现新的所有权人，王某如需将房屋转租需要的新的所有权人的同意。但王某在案涉房屋拍卖成交之前不足一个月的时间里，将案涉房屋转租给诚某公司，并在合同中约定一次过收取23.5年的租金。全某公司也在明知房屋即将被拍卖及即将出现新的所有权人的情况下，仍然同意王某将案涉房屋转租，存在明显的恶意。诚某公司在合同中约定的租期长达23.5年及一次性***230万元的巨额租金，不符合日常生活经验。且诚某公司也未能提供其已***230万元租金的充分证据。

综上上述情况，本院认为，王某、诚某公司明知案涉房屋将被拍卖出现新的所有权的情况下签订的租期长达23.5年及一次过全部***租金的转租合同，属于恶意串z通，损害拍卖买受人的利益的合同。该合同未在拍卖资料中披露，不属于何某买受时认可的租赁负担。判z决书节选：法z院认为：《物权法》第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。故何某作为所有权人要求王某、诚某公司将案涉房屋交还，合法有理。全某公司虽然不是王某、诚某公司之间的租赁合同的当事人，但是全某公司当时书面同意王某这一转租行为，存在明显的主观恶意，判z决成某公司及第三人王某、第三人全某公司将房屋腾空交还何某管业。