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广州打各类房产官司厉害的律师开发商逾期办******咨询

广州开发商逾期办房z产证，合同约定的违约金过低可以要求增加吗？

2010年期间，覃某等97户业主与某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定开发商应于交付房屋后的720日内完成办房z产证义务。合同签订以后，业主们如期履行了付款义务，而开发商在合同约定的期限内未能完成办房z产证义务。

2016年1月，97户业主将开发商告上了法庭，要求开发商承担逾期办房z产证的违约责任，并主张合同约定按已付房价款的1%计算违约金过低，要求按中国人z民***同期贷z款利率上浮40%上调违约金。开发商出庭应诉，辩称逾期办房z产证属实，认购书协议***咨询，但根据合同约定，开发商承担的违约金应按已付房价款的1%计算。在法庭上，原、被告双方就逾期办房z产证的违约金应按何种标准计算进行了辩论。

法z院经过审理认为，双方之间的商品房买卖合同，意思表示真实，内容未违反***、行规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格依据合同约定履行各方义务。根据合同约定，开发商逾期办房z产证构成违约，应按已付房价款的1%向业主***违约金。业主们未能就其实际损失提供相应的证据，因此其要求调高违约金，没有事实和***依据。法z院据此开发商按已付房价款的1%向覃某等97户业主***逾期办房z产证违约金。

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广州天河区白云区商品房买卖合同***律师

广州交房后发现户型变了可以退房或索赔吗？

自己选好的户型等拿到手的时候凭空多出了一个卫生间，市民刘某因此将开发商告到了法A院，要求解除购房合同并赔偿损失。法A院经审理认为，开发商在建设过程中，在原有主卧阳台位置另隔出一间卫生间的事情确实在双方没有订立合同之前就已经批准，但没有告诉刘某，因此有一定的违约行为。由于增设卫生间这一事实，并未改变房间的使用功能，即开发商未构成根本性违约，不具备解除合同的条件。因此，对刘某要求解除《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》的请求，法A院不予支持。

法A院表示，近年来，不少购房者以开发商违约为由，要求解除购房合同的案件较多，其中，在商品房买卖合同成立后出现开发商变更户型设计占多数的情况。但是，在商品房买卖合同成立前开发商更改户型设计，即使没有告知购房者，也不算是违约，而是属于缔约过失，应向购房者赔偿损失。

不能解除合同，是否就意味着开发商不用为没有告知承担责任呢？法官表示，开发商变更户型设计发生的时间不同，所产生的***后果和承担的***责任是完全不同的。如果开发商在和业主合同订立之后变更户型设计，就属于开发商变更合同主要内容，若未经双方协商达成一致意见，那么，开发商构成根本性违约，导致合同目的不能实现，符合解除合同的条件，开发商应承担违约责任。相反，如果开发商在与业主合同订立之前更改户型设计，那么按照诚实***原则，开发商应当对购房者承担告知义务，不得向当事人隐瞒购买房屋的真实情况。若开发商在订立合同的过程中，没有向当事人告知户型设计已更改的情况，违反了诚实***原则，则构成了缔约过失，应当向购房者承担缔约过失责任，赔偿对方的损失。

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广州开发商建好房后如果办理产权证？大产权分割成小产权要多久？

律师解答：办房z产证的流程和合理期限

　　按照***规定，盖好房子，取得房z产证的先后顺序是三步：1、楼盘竣工验收交付使用，2、开发商取得整个楼盘的产权，3、分割给业主办理小产权。没有拿到房z本的时候整个楼盘属于开发商（就算房子盖好已经交房也一样）。

　　商品房预售、竣工后，开发商要做初始登记，也就是行内人常说的大产权。开发商的大产权证包括两部分：会有一个土地证一个房z本。前者是国有土地使用权证，招拍挂之后就可以办，在预售许可证之前，开发商逾期办z证咨询，所以一般来说开发商都是办好土地证的，竣工之后才办房z产证，***上叫初始登记。

　　办理初始登记，各地规定略有不同，但是大体上需要提交这些材料：

　　1、商品房五证

　　2、主体资格证明（开发商的法人营业执照等）

　　3、竣工验收备案表

　　4、面积实测报告

　　我是开发商本人（2），我有合法手续（1），房子我盖好了（3），面积是这样这样（4），给我办房z产证吧！基于此，***上关于办房z产证的期限规定，业主和开发商签的购房合同约定，都是以交房后多长时间来计算。

　　***规定，拿到了3和4才能交房，所以交房之后立刻就可以拿3和4去做初始登记，一般20-30个工作日可完成。初始登记之后开发商有了大产权，就可以按照合同约定给业主分割成小产权，业主就拿到房z本。这个过程长的也就一个月。以首都北京为例，办业主房z产证和二手房过户是一个单位，经常有开发商的办房z产证人员跑一次办几百个证出来的。一般都是默认开发商***房z产证，实际上只要完成了初始登记，办房z产证这个事情业主本人也是可以去办的。

　　前面说了，大证二三十天，小证二三十天。中间要是不耽误，广州天河区咨询，一般从交房（竣工验收备案表和面积实测报告取得）开始算3个月绰绰有余了。随着我国各地***行政审批流程的不断缩短，这个时间往往是小于等于而不是大于等于。

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