与中介打交道咨询服务介绍

广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，征x地***补偿***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州借名购房发生***如何处理？

实践中，购房人由于属于限购或限贷人群，通过借用他人的名义购买房屋。出现名义购房人与实际购房人均主张其为所购房屋的产权人，争夺房屋所有权的***，也出现因拖欠贷x款导致***起诉名义购房人要求偿还贷x款，名义购房人以其非真实权利人为抗辩的***。

律师解答：此时应当维护交易的安全，保护善意交易相对方的利益，以名义购房人作为合同主体，交易相对人可以基于欺诈主张解除合同并赔偿损失。实际购房人要求请求确认房屋归其所有的，除政策重新调整允许其取得产权外，不予支持。商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，购房人常会以合同目的不能实现为由，要求解除合同。以打击规避调控政策的不诚信行为，维护房地产调控政策的效果。

关于回购价格

合同对回购价格有约定的，按照约定处理；合同对回购价格没有约定的，应按照原价回购还是市场价回购，实践中存在争议。此种情况应如何处理呢？

律师解答：应当按照市场价格回购。因为在房价上涨的情况下，按照市场价回购后，回购人可以市场价再行出卖，对其利益并无损害。根据我国“地随房走”原则，即使该农民转为城镇居民，但其基于对房屋的所有权，该农民仍然对房屋所占宅基地享有使用权。而对于买受人而言，根据《合同法》63条的规定，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。因房价上涨产生的收益系房屋的自然增值，在交付后应归属于买受人。故按市场价出卖对买受人较为公平。另外，在房价下跌的情况下，根据《合同法》42条关于风险转移的原则，按市场价回购也符合***的规定。

广州商品房买卖合同定金***请律师 退定金请律师

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广州商品房买卖合同引发的定金***如何处理？

未能订立商品房买卖合同引发的定金***，具体可区分三种情形处理：

1、因当事人一方原因

即在能够认定当事人一方存在过错，导致商品房买卖合同未能签订的情形下，除恶意进行磋商外，应根据《担z保法解释》15条关于“当事人约定以交付定金作为订立主合同担z保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定处理。法A院认为，该房屋取得了商品房交付使用备案文件，已符合交付条件。

2、因不可归责于当事人双方的事由

所谓“不可归责于当事人双方的事由”，实务认为，是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。

例如，双方当事人在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容，在签订正式商品房买卖合同时，经磋商无法达成一致意见的；收受定金后，因第三人的原因或自然灾害致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等情形。

在因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能签订的情形下，应根据《商品房买卖合同解释》)第4条后段关于“出卖人应当将定金返还买受人”的规定处理。对于过高违约金的***干预，应确立以“不主动干预”为原则，以为***及社会公益目的而主动干预为例外的机制。《A高人A院公报》2006年第8期刊载的戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金***案的裁判要旨进一步明确，“购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复。以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于A高人A院《关于审理商品房买卖合同***案件适用***若干问题的解释》第4条规定的‘不可归责于当事人双方的事由’，开发商应当将收取的定金返还给购房者。”

3、因当事人双方均存在过错

即在当事人双方在磋商过程中均有过错导致商品房买卖合同未能签订的情形下，宜作如下处理：①不适用种情形的定金罚则；②对已交付的定金，比照第2种情形处理；③根据各自过错程度承担相应的违约责任。

关于恶意违反商品房预售合同或者恶意进行磋商的处理问题，我们认为，在恶意违约或者恶意进行磋商的情形下，若商品房预售合同约定有定金条款，应当适用定金罚则。

广州房屋买卖或租赁合同签订却未实际履行，还需要付中介费吗？

出路某在某地产居间服务下，就其所有的一处房屋与案外人某服饰公司签订了一份房屋租赁合同。这点在房屋统一登记后也不会有太多问题，因为个人名下的不动产通过登记已经明确。对于租金以及押金的***方式，合同中约定租金为每月3万元，约定押金为3万元。房屋租赁合同第七条居间服务条款中，约定本合同签订时甲方应向丙方***3万元佣金 。合同中明确 ，合同签订以后如果租赁双方解除、中止或者变更租赁关系的，租赁双方仍应向居间的***约定的佣金。

事后，出路某未向***约定的佣金。诉至法A院请求判令路某***佣金 3 万元。路某辩称：未能向其提供合同约定的有效服务，承签订合同后没有***任何费用，合同没有实际履行。

庭审中，双方均认可签订合同时承未向出缴纳押金，合同未实际履行。经询，原告不能向法A院提供承租方签字人的相关***文件和服饰公司的资质文件。

法A院审理后认为：尽管地产通过自己的居间服务安排出与承签订了房屋租赁合同，但签订合同时未促成承向出***房屋押金款项，事后未促成合同实际履行，亦不能提供承的有效资质文件。合同对回购价格没有约定的，应按照原价回购还是市场价回购，实践中存在争议。履行居间义务的行为存在重大瑕疵，未能有效保护出合法权益。对于要求出***居间佣金 3 万元的请求，法A院酌情予以支持，终出给付地产居间佣金1000元。一审后双方均未上诉。

律师解答：本案是一起居间合同***案件。当然，实践中需要根据债x务人未履约的情形、合同约定的回购条件是否具备、开发商主张回购的通知是否有效到达债x务人等情形综合认定回购责任是否应当承担。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人***报酬的合同。居间合同是一种带有委托性质的服务性合同，委托合同具有特别的性质，其成立大多建立在委托人对居间人所具备的***能力或知识特殊信赖的基础上。故而，居间人应当认真负责履行居间义务，利用***知识向委托人提供建议、方案，保障委托人的相关权益。

该案中，出通过的居间服务与案外人签订了房屋租赁合同，应当视为完成了居间义务。根据合同***定，出应向***居间费用。去年9月份，小吕将开发商告上了法庭，要求开发商赔偿自2012年9月至今逾期交房的违约金。但是根据案件实际，安排出与案外人签订房屋租赁合同时，既未提供承服饰公司相关资质文件，也未在签订合同时促成承向出***房屋押金等款项，事后也未能促成该合同的实际履行。可见，作为居间人在合同履行过程中并未尽职尽责，未能有效保护作为委托人的被告的合法权益，一“间”了之。故而，法A院对所主张的三万元居间费，终出只给付一千元是合乎***与情理的。

广州委托人，经过公证的委托书是否继续有效？

问题：近来，当事人经常咨询这样一个问题，委托人因工作繁忙到公证处申办卖房委托书公证，委托内容是出售其名下的一处私产房，期限是办理完委托事项为止，但在代理人尚没有办理完委托事项时，委托人因为意外，此时经过公证的委托书是否还继续有效？实践中，购房人由于属于限购或限贷人群，通过借用他人的名义购买房屋。代理人在委托人后从事的关于委托事项中的代理行为是否继续有效？为什么？

公证员解答：委托人，经过公证的委托书是否继续有效？这个问题，当事人甚至是很多的***人都有着不同的认识，有的认为有效，有的认为无效，具体理由则是语焉不详，笔者试着从相关***规定的角度分析如下：

相关***规定：

1、《通则》

　　第六十九条　有下列情形之一的，委托代理终止：

　　（一）代理期间届满或者代理事务完成；

　　（二）被代理人取消委托或者代理人辞去委托；

　　（三）代理人；

　　（四）代理人丧失民事行为能力；

　　（五）作为被代理人或者代理人的法人终止。

2、A高法关于《通则》的实施意见

第八十二条 被代理人后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效：

（1）代理人不知道被代理人的；

（2）被代理人的继承人均予承认的；

（3）被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的；

（4）在被代理人前已经进行、而在被代理人后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。

实践中，好多人认为：委托人，委托书即失效的认识是错误的，是没有任何***依据的，如果上述理由成立的话，使用***在收到代理人提供的经过***的委托书时，为了防止该委托书已经失效了，首先要核实该委托人是否健在，如果健在才能使用该委托书，如果则不得使用该委托书；很显然，这违z法了***关于委托书的立法初衷。因房子已经归给新房主所有，缴纳水电费的义务人也是新房主，则水电户名理应与新房主一致。

因此，只要委托书明确约定到代理事项完成时代理权终止的，不论委托人是否健在，也不论该委托书是否经过公证处公证，只要该委托行为是真实有效的，该委托书就是有效的。