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广州白云区宅基地房屋买卖无效房款返还律师

广州宅基地房屋买卖合同无效后房屋增值损失怎么办?

房屋增值利益损失。宅基地房屋买卖合同被认定无效后，根据《合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；申请处理时，应以书面形式写明：申请人、对方当事人的名称、地址。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

在确定损失时，根据《合同法》第Z一百一十三条第Z一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。法Z院审理后认为，韩梅要求离婚，徐磊表示同意，法Z院予以准许。”

可见，赔偿损失既包括实际损失，也包括可得利益损失。对于二手房房屋买卖合同来说，由于房价的上涨，合同价款与合同解除或被认定无效时房屋现时价格之间的差价部分（房屋增值部分），就是买房人因合同履行所应获得的利益，在合同被认定无效的情况下，买受人有权按照出卖人的过错程度要求出卖人承担房屋增值部分损失。如果事先未经房主同意，则不仅房屋归房主所有，改建、扩建的费用房主也不予补偿。

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广州农村宅基地买卖***律师农村房屋合建赠与合同律师

广东省农村宅基地房买卖合同是不是一律无效？

律师解答：不是的，时间比较久远的，一般买卖超过十年以上的，法官可以根据自由裁量权认定合同有效。

对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实***，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。而目前有关土地管理***关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，因土地升值、***补偿等原因主张合同无效，违反了诚实***原则。因此如确认此类合同无效，将严重损害社会的公序良俗和诚实***的社会根基，违反诚实***的卖房者获益，而遵守诚实***的买房者却蒙受损失，卖方赢得了却要承担高额的缔约过失赔偿责任，而买方获得了赔偿却要面临腾房搬迁。2、农村居民户除身边留一子女外，其他子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的。

　　在我国房屋被赋予了很多社会意义，房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变，在感情上难以接受。并且大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并***了房款，很多办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；农村村民申请宅基地必须符合下列情况之一：1、现在住房影响乡(镇)村建设规划，需要搬迁重建的。甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此，需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无翻建、是否具备腾房条件等。

在实践中要全Z面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或***、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。对于出卖人因土地升值或***补偿利益，而恶意主张合同无效的情形，应确认房屋买卖合同有效。要以“有利于妥善解决Z***、有利于规范交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果，以实现裁判的***效果和社会效果有机统一。农村宅基地证丢了，不要惊慌，丢失了农村宅基地证，可以去房屋管理部门申请补办。

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广州增城区从化区萝岗区农村宅基地房买卖***律师

广州合作建房因违建被拆除，损失如何分担？

案情：外地村民陈某与本村村民许某签订了一份《合作建房协议书》，约定由陈某出资对许某所有的老房子进行改造并加盖，陈某向许某***8万元补偿费；根据这一规定，农民因买卖或继承房屋而使土地使用权发生转移的，当事人必须办理宅基地使用权变更登记手续。建成后陈某拥有房屋50%的产权，并且今后对新翻修房屋的所有权益收入也按50%分配。后该房建到一半，因违建被行政执Z法部门拆除，陈某要求许某退还8万补偿费并分担一半建房损失，许某不同意，陈某诉至法Z院。

法Z院在审理该案后认为：陈某与许某之间是合作建房合同***，所涉及的建房用地地块属于农村集体所有的土地，其性质是宅基地。按我国***规定，这类地块只允许使用权人在该地块上建造房屋，使用权人不得非Z法出租、买卖或变相买卖。

而陈某与许某签订的《合作建房协议书》中约定，由陈某出资、许某出地的方式合作进屋建设，陈某由此拥有房屋50%的产权及收益。由此可见，原、被告双方实际上是非Z法变相购买房产，其行为违反***关于农村土地管理的相关******，合作协议应认定为无效。

对于陈某与许某的责任认定，法Z院认为双方对此负有同等过错。依无效合同返还的规则，陈某主张许某返还8万元，法Z院认为旧房屋已拆除，这一损失应由原、被告双方各自承担50%的责任，所以法Z院判令许某返还陈某4万元。

关于陈某要求许某折价补偿建房投入7万元的诉求，在建房过程中双方没有保存相关的工程资料，鉴定机构无法根据实际资料做出工程造价鉴定，且原、被告双方无法达成一致意见。从陈某举证的汇总明细中表明，其因合作建房实际产生的费用7万元，法Z院认定许某应当予以返还3.5万元。根据《土地管理法》有关规定，农村宅基地属于农村集体所有，其使用权不得出卖、转让。