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广州继承房产一定要做继承权公证或法z院打官司吗？

2016年1月1日起施行的国z土资源部所《不动产登记暂行条例实施细则》规定了第三种继承析产的方式，相比之前通过法z院或者公证方式继承析产，此次规定又规定了继承人直接申请的方式。现根据有关案例，具体分析。

案例：被继承人刘某与被刘女士系原配夫妻关系，婚后共育有三个子女，即刘大、刘二、刘三。刘女士名下有一套房产。1985年，刘某，刘女士未再婚。2007年，刘女士。刘大、刘二均认可刘三单独继承上述房产。如何将房地产转移登记至刘三名下？

一、办理继承权公证的有关规定和现实情况

继承人到不动产登记机构办理转移登记的时候，通常被告知先去公证处办理公证。不动产登记机构依据的是司z法部、建设部于1991年联合下发的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》规定：继承房产，应当持公证***出具的“继承权公证书”和房产所有权证、契证到房地产管理***办理房产所有权转移登记手续。法庭审理后认为，李某虽然与其妻子因性格不和一直分居，但一直没有办理离婚手续，仍是法定的合法夫妻。z高人z院公报2014年第8期公告的南京一起行政案件认为：***对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由***、行规规定。司z法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》不属于***、行规、地方性***、规章的范畴，且与《物权法》《继承法》《房屋登记办法》等有关******相抵触，不能成为房屋登记主管部门不履屋登记法定职责的依据。

因此实践中很多律师和当事人认为办理继承权公证没有***依据。虽然如此，实践中不动产登记机构还是要求办理继承权公证。即：若继承人是当地本集体经济***成员，并且符合宅基地申请条件的，也就是符合农村村民一户只拥有一处宅基地，且不超过规定的宅基地的使用面积的情况下，则可以经批准后取得被继承房屋及其宅基地，可以翻盖房屋。根据《继承法》第十一条规定，顺序继承人包括配偶、父母、子女。被继承人时一般年纪较大，其父母一般早就去世，继承人很难取得被继承人父母的证明。还有一些继承人在外地、外国甚至身陷囹圄，公证起来较为复杂，且费用较高。

二、根据生效***文书取得继承权

《物权法》第二十八条规定，因人z院、仲裁委z员会的***文书或者人民z***的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自***文书或者人民z***的征收决定等生效时发生效力。建设部《房屋登记办法》第十二条规定，申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。根据近期审理的“打印遗嘱”***案的情况，法官认为，如果当事人没有充足的证据，极可能导致这类遗嘱无效。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：(二)因人z院、仲裁委z员会的生效***文书取得房屋权利……也就是说，继承人直接可以至被继承人主要遗产所在地法z院提起，法z院根据生活经验法则和当事人陈述，一般可以认定被继承人的相关情况。若继承人在外地、外国甚至身陷囹圄，可以通过委托代理人的方式解决。

需要说明的是，2016年1月1日起施行的《z高人z院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定，对生效***文书进行了明确规定：人z院、仲裁委z员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的书、裁决书、调解书，以及人z院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人z院、仲裁委z员会的***文书。13、夫妻离婚之后，父母仍然是子女的监护人，如果一方严重侵害子女的合法权益，另一方可以申请予以暂时剥夺。该解释明确规定了调解书等形成性***文书在确定之时，无须强制执行就自动发生***关系变动的效果。

上述案例中，因各方没有争议，法z院根据生活经验法则和当事人的陈述，确认被继承人的父母先于继承人，并很快出具了民事调解书，认定房产所有权归刘三继承所有；刘大、刘二放弃上述房产的继承权。刘三持民事调解书单方面直接至不动产登记部门申请转移登记，不需要再去公证。4、按照顺序指z定，前一顺序监护人中有符合条件的人的，不得指z定后一顺序的监护人，也不应同时指z定不同顺位的监护人。因调解结案，法z院减半收取案件受理费。以房产价值100万元计算，法z院减半之后收取的案件受理费为6900元。

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广州赠与给子女的房产已经过户了可以撤销吗？

律师解答：满足法定3种情形就可以撤销。根据《合同法》92条规定，受赠人有对赠与人扶养义务而不履行或不履行赠与合同约定的义务的，赠与人自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内可以撤销赠与。原***人有义务向原***人的继承人履行原来的***，否则，同样要承担***责任。同时，该法94条规定，撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。

《合同法》赋予了赠与人撤销权。赠与的撤销包括任意撤销与法定撤销。梁某和张某签订了房屋买卖合同，双方按协议付清房款同时将该房的两证及房屋钥匙进行了交接。任意撤销是指赠与人在赠与财产的权利转移之前可以任意撤销赠与，除非赠与合同具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质或者经过公证。法定撤销，是指赠与合同成立后甚至在赠与合同已经一部或者全部履行之后，在具备***规定的情形时，撤销权人可以撤销赠与。法定撤销主要有三种情形：

（1）受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属。受赠人实施的侵害行为必须是达到严重的程度，如受赠人本人或指使他人故意谋z杀、伤害赠与人或其近亲属，或者故意、赠与人或其近亲属。不包含轻微的、一般的侵害行为。

（2）受赠人对赠与人有扶养义务而不履行。

（3）受赠人不履行赠与合同约定的义务。

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广州遗嘱见证人事后签字，代书遗嘱还有效吗？

　　有一些老人让人代书遗嘱后，找自己信任的人在代书遗嘱上签字，作为见证人，以增加代书遗嘱的效力。但这种做法可行吗？

　　刘老先生有三女一子，平时自己一个人住一套三居室内，直到病重后，由儿子照顾自己。不料因为存款问题，姐弟四人闹起了***。之后，刘老先生就考虑用遗嘱的方式处分这套房产，避免子女们再有***。

　　于是，他请来好友老张在餐馆吃饭，由老张了一份遗嘱。该遗嘱写明：刘老先生名下的房产由儿子继承，他人不得干涉。刘老先生和老张都在遗嘱上签了字。事后，刘老先生又找来老王和老李当见证人，请他们也在遗嘱上签了字。

　　刘老先生去世后，四个子女果然打起了官司。法z院经审查认为，虽然刘老先生的代书遗嘱由代书人书写，代书人和刘老先生都签了名字，也有两个见证人签字，可是从遗嘱的形成过程看，两位“见证人”是在遗嘱形成后补签的，并非当场见证遗嘱的形成过程。因此，该代书遗嘱不符合***规定的要件，是无效的。刘老先生的房产仍要按照法定继承处理。因此，征z地补偿款从性质上看不属于承包收益，不能列入遗产范围。

法官认为:《继承法》第十七条第三款中规定“代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证”，该条对见证人的界定是“在场见证”。也就是说，见证人要有两个条件：一是在立遗嘱现场，二是亲自见证了遗嘱形成过程，二者缺一不可。否则，虽然在遗嘱的见证人处签了字，也不是遗嘱见证人。律师提醒：***可以作为遗产被继承，但仅限于履行标的为财物的***。

此案中，老王和老李虽然都在遗嘱上签了字，却不是遗嘱见证人，因为他们并没有在立遗嘱的现场，也没有见证遗嘱的形成过程。

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物权请求权***不受时效限制 时隔26年起诉仍有效

原告周某、周某萌、周丙等二十人为共有物分割***而将周丁等三被告诉至玉州区人z院，法z院审理后，认为虽已经时隔26年，但系物权请求权***，依法不适用时效制度，原告的诉请并没有超过诉请时效，依法作出了，支持原告的请求。

该案原告周甲、周乙、周丙和被告周丁四人系同胞兄弟关系，其余原、被告均系上述四人家人。1986年玉林市南江镇某村6队为社员分配宅基地，依据原告周甲、周乙、周丙与被告周丁的申请，该队将210.6平方米给上述四人及其家人共25人使用。1991年5月，被告周丁以其之名向有关部门申请集体土地使用权，土地登记申请书中载明家庭人口为25人。1991年7月玉林市***给被告周丁颁发了集体土地建设用地使用证，该证登记的占地面积为210.6平方米。此后，被告周丁在该土地占用120平方米修建房子。近年来，三原告陆续退休回家居住，商量要在90平方米宅基地上建房，但被告却拒不准建，并以原告从1987年知道至今年已经26年，该案已超时效为由，请求法z院对原告驳回请求。3、法z院受理后，应先经过被申请人所在单位或者村委会、居委会指z定。

法z院认为，该案讼争的土地使用权人应包括原、被告在内的25人，他们对该讼争的集体土地享有共同共有的使用权。讼争的土地面积为210.6平方米，按25人计算，每人应有的面积是8.424平方米，二十原告共有的面积是168.48平方米。故法z院对于二十原告要求三被告从讼争的210.6平方米土地分割出90平方米给其家庭成员共同使用的请求予以支持。对于被告提出的原告起诉超过时效的问题，因该案系物权请求权***，依法不适用时效制度，原告的诉请并没有超过诉请时效。故三被告将未建成房屋部份分割90平方米给原告周甲、周乙、周丙等二十人共同使用。小林的奶奶认为小林的父亲平时就不怎么和家里来往，现在小林父亲都去世了，小林爷爷的遗产怎么还跟小林有关系呢。

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